PPP项目运作实战与案例分析宋杰.ppt

PPP项目运作实战与案例分析
主讲人: 宋杰
毕业于:北京大学
国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者
发表过:
《外商直接投资企业的外溢效应》、
《外商在华直接投资的区位因素分析》等
目前担任:
中关村发展集团股份有限公司董事
京东方科技集团股份有限公司(000725 SZ)董事
北京经济技术投资开发总公司投融资部总经理
广东省肇庆市政府顾问
国家开发银行总行专家库专家
长期从事投融资工作,有着丰富的融资经验,近些年,在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发建设方面,给全台、企业以及培训班进行授课。
Tel:137-0117-6633
Email: 2607929803@
阶段
流程
政府职责
社会投资者职责
项目前期准备阶段
项目选择
可行性分析


确定社会投资人
招标
投标
确定投资人和具体合作方案
谈判、签约
成立SPC








开发运营
项目开发建设
项目运营
监督支持



移交终止
项目移交
SPC清算




PPP基本运作程序
长沙的梅溪湖项目位于长沙大河西先导区核心区域,总占地约11452亩(约8平方公里),总建面约1134万平方米,涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议,成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉,这是方兴地产第一次踏入长沙,也是其首次涉足土地一级开发。
该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人,方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金,。与此同时,该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。
一年下来,公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示,该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目背景
的颈。
土地一级开发概述
长沙梅溪湖规划
如何平衡600亿的巨大投入?方兴地产计划在完成一级开发后,将回购一半的土地进行二级开发,剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。
2011年9月,方兴地产还成功引入了中建股份,(长沙)有限公司20%股权,。根据协议,中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权,但同为央企的中建股份的加盟,无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。
2011年9月,梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块,网挂019号、020号、021号、022号、023号,可建面积约为100万平方米,出让起始价超过26亿元,楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块。最终,,而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。
2012年3月22日,该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介,希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售收入为30亿,占全年销售任务的23%。
土地一级开发的PPP
长沙梅溪湖项目
作为梅溪湖项目的投资人,方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金,。
2008年以前,长沙的城市格局是“西文东市”,河西地区以发展文化教育为主,土地价值相对较低,平均为104万元/亩,折合楼面单价平均703元/平方米。
先导区成立以后,大量基础设施的投建,迅速提升了河西板块的土地价值。2012年成交单价达到515万元/亩(平均楼面单价达2189元/平方米),是2008年的5倍。
分析方兴地产近几年的年报,长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势,,实现当年投入,当年收益;;,同比增长386%。但对一级开发企业来说,如