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关于损害赔偿的减轻
(一)案情
月湖公司与位于市中心繁华地段的南方大厦于1996年8月签订了一份租赁合同。合同规定月湖公司自1996年9月1日起租赁南方大厦写字楼2000平米,每平方米每月100元,每月租金20万元,全年共计240万元,租期3年。合同规定,南方大厦应向月湖公司提供15个车位。履行合同时,南方大厦没有完全履行其提供车位的义务。租赁期将近一年时,因受亚洲金融危机的影响,月湖公司经营状况不好,且发现本市楼价大跌,许多写字楼的资金跌至每平米50元,月湖公司以南方大厦不能提供足够的车位,影响其生意为由,提出解除合同。南方大厦遂在法院起诉,要求月湖公司承担违约责任,赔偿两年的租金。
(二)关于本案的不同观点
本案在审理中,存在着两种不同观点:一种观点认为,南方大厦不能为月湖公司提供15个车位,已经构成违约,月湖公司据此有权解除合同。另一种观点认为,月湖公司以南方大厦未能提供15个车位为由解除合同,不能成立,其行为已经构成故意违约,应当赔偿两年的租金,否则,出租人的期待利益就不能实现。
(三)作者的观点
一、月湖公司是否有权解除合同。
本案涉及基于违约的法定合同解除权的问题。我国新合同法对违约解除改变了原经济合同法的规定,而对违约事实进行了必要的限制。本案关键是要确定是否南方大厦已经构成根本违约,这是确定合同解除权的前提。
合同解除是指合同有效成立以后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除乃是法律允许非违约方在对方违约的情况下可以寻求的一种补救方式,赋予当事人单方的合同解除权,此种方式常常与损害赔偿、实际履行方式相对应。
诚然,在一方违约后,应当赋予受害人解除合同的权利,但这并不是说,一旦违约就可以导致合同的解除。法律规定解除的条件,实际上也是对在违约情况下的解除所作出的限制。因为,一方面在许多情况下,合同解除对非违约方是不利的,而且非违约方并非愿意解除合同,这时完全没有必要解除合同。所以,对违约解除情况在法律上无任何限制,并不利于保护非违约方的利益。另一方面,要求在任何违约情况下都导致合同解除,既不符合鼓励交易的目的,也不利于资源的有效利用。例如,一方虽已违约,但违约当事人能够继续履行,而且非违约方也愿意违约方继续履行,此时应当要求违约当事人继续履行,而不能强令当事人消灭合同关系。因为在此情况下只有继续履行才符合当事人的订约目的,特别是当事人双方已经履行了合同的部分内容,而如果要求解除合同、返还财产,将会造成不必要的浪费。
从各国的立法规定来看,对于合同解除都作出了严格限制。也就是说,只有在一方严重违约的情况下,才能导致合同的解除。然而,根据原《经济合同法》第26条的规定,“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”,非违约方有权通知另一方解除合同。也就是说,只要债务人在合同约定的期限内没有履行合同,则不管此种不履行是否造成严重后果,债权人均可以解除合同。该规定没有对因违约而导致的解除权的行使作出限制,实际上是允许一方在迟延履行后,另一方可自由行使解除权。这样规定显然不妥。因为从解除的性质来看,合同的解除是在合同成立以后基于法律规定或当事人的意志使合同归于消灭,它通常是在合同不能正常履行时,当事人不得已所采取的一种做法。合同解除关涉到合同制