西宁市房地产市场调研报告.doc

西宁市房地产市场调研报告
摘要
在全国楼市分化日渐严重的今天,西宁楼市由于起步晚故而风光独好,供需两旺,后劲充足,预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。
在西宁各大地产板块中,海湖新区开发水平高,发展潜力足;城西区、城中区由于为传统市区,市民认可度高,未来无论市场如何变化,都将持坚挺态势。
/㎡,/㎡,/㎡,各种物业形态都呈均衡发展态势。
西宁作为省城,经济的平稳发展,人口的稳定增加,农牧民的入住,外来人口的置业,都将为这座城市的房地产发展注入活力。
随着外来大型开发商的不断进驻,西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈,故而务必注重产品品质,而且两三年后,开发将会趋向饱和。
2013年8月21-27日,我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查,调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区,并查阅了大量相关资料,通过充分的分析,特撰本报告,以期为项目的后续开发提供第一手资料。
一、宏观背景分析
(一)宏观政策分析
1、当前市场概况
当前,随着中国社会和城市的发展,中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段,并开始出现严重的分化:
其一,一二线城市由于占据了大量的社会资源,加之中国贫富分化的不断加剧,使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品,外来人口不断输入,有钱人想更多拥有,房子供不应求,价格不断上涨。
其二,许多三四线城市输入人口原本少于输出人口,但多年来一直无节制地发展房地产,当前已普遍供过于求,从而出现比较严重的滞销;其中,一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌,如温州、鄂尔多斯、神木等,个别城市因入住率极低被称为“鬼城”。
此外,仅有少量中小城市,由于房地产发展较晚,当地政府没有过度推进房地产业,所以当前市场较健康。
2、未来政策趋势
在温家宝主政期间,政府不断出台房地产政策,但政策不得要领,故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后,由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”,所以很少对房地产出台政策,何况由于当前各地房地产市场不同,已不宜出台全国性政策。
因此,当前除了光打雷不下雨的“房产持有税”外,国家似乎并没有急于出台其它政策,可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二:一是棚户区改造,这会增加供应量,对商品房市场供需关系有一定影响;二是通过经济转型来去房地产化,弱化房地产的地位,避免地方政府走继续“土地财政”的老路。
(二)宏观经济分析
1、近两三年中国经济难以好转
中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段,一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题:其一,由于中国贫富差距不断加大,富人什么都不缺,不需要太多消费,穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费;其二,由于缺乏核心技术,我国的出口多为劳动密集型产品,当前因劳动成本的增加而正失去优势,而且当前世界经济形势也不好;其三,在投资方面,前些年的“4万亿”已饱受批评,并给今天留下了许多问题,所以政府很难再用这种方式。
中国经济问题需要通过产业转型来改变,需要通过政改来平衡利益分配,同时也需要世界经济复苏的外围环境,这些改变都非常艰难,需要大量的时间,因此近两三年内中国经济难以好转,GDP增长率很难突破8%(除非造假)。
而且未来更长时期,GDP的增长率基本上不会再突破10%。当然由于中国各地情况差异性较大,不排除一些地区GDP增长率会突破10%甚至更高。
2、中国经济对房地产市场的影响
由于中国经济已到了产业转型的关键时刻,未来增速将放缓,“土地财政”的老路在许多三四线城市已走到尽头。由于当前社会格局已很难改变,各利益团体正在固化,所以未来一二线城市的房地产仍将会继续疯狂多年,对于三四线城市来讲,未来会出现两种趋势:
其一,当地市场已严重地供过于求:若经济发展没有重大突破,那么积压房源将长期滞销,房地产市场进入到寒季;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么会快速消化掉积压房源,房地产市场转危为安。
其二,当地市场供求基本平衡:若经济发展没有重大突破,会继续良性健康地发展,而且会有三五年的好时光;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么房价将暴涨,大量开发商拥入,以构建新的供求平衡。
(三)城市前景分析
1、人口概况
西宁是青海省的省会,青海省第一大城市,是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,但由于地处内陆,且为地级市,所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区:城中区(代管城南新区)、城北区、城西区、城东区,大通县、湟中县、湟源县、国家级经济开发区、高新技术开发区、海湖新区。
西宁市区海拔2261米,年平均降水量380毫米,,年平均
日