东陵金杯厂地块初步开发建议.ppt

东陵金杯厂地块初步开发方案
第一部分宗地属性和价值分析
第二部分区域市场环境分析
第三部分项目开发方案建议
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本报告包含三个部分的内容——
宗地属性和价值分析
Part 1
宗地区位研究
Part
本案位于沈阳一环外二环区域内,隶属东陵区,距离沈阳市中心约10公里车程,属城市偏中心区域,更靠近南塔商圈
五爱商圈
北站
南塔商圈
本案
约10㎞
约3㎞
㎞
本案区位图
分析
本案现属沈阳金杯汽车厂,地处二环内;
本案属东陵区,邻近长青桥;
本案距离沈阳北站约10公里车程;
从位置而言,本案更靠近南塔商圈
区域环境研究
Part
本案交通便利,周边生活配套较为齐全,区域内住宅小区集中,区域内的居住氛围非常成熟
本案所在沈阳金杯汽车厂地块
方家栏路
江东街
方南路
规划路
万科花园新城
方凌小学
沃尔玛
中兴超市
金杯职工楼
加油站
鑫府快捷酒店
方家栏公园
金杯家属楼
龙净都市阳光
方凌小学
沃尔玛
新生活广场
金杯家属楼
公园
东盛花园
宗地本体研究
Part
本案西临江东街为区域主要交通道路,北侧路次之,南侧、东侧道路较窄。项目开发应考虑从西侧开始启动
本案地块现状
方家栏路
江东街
规划路
方南路
东侧规划路
方家栏路双向4车道
方南路双向2车道
万科花园新城
江东街双向6车道
项目规模
开发风险
解决方法
功能定位:商务办公、酒店、住宅;
占地面积:302000平米
容积率:
商业比例:不小于40%
绿地率:30%
建筑限高:150米
风险1:项目容积率高,周边多为多层,小高层产品,大量高层产品将延长销售周期,增加风险
风险2:项目商业比例过大,区域商业氛围一般且受南塔商圈影响,商业开发难度大
化解:适当降低容积率,增加低密度产品供应量
化解:1、适当降低商业比例;2、联合现有商业,增强自身特色,依据规模打造区域级商业中心
本案开发指标分析