《中心城》第一阶段营销推广措施 2.doc

《》营销推广方案
总目标及原则
总体目标

进行开盘前的信息告知、预热市场、制造气氛
展示楼盘形象
市场的试探及各类市场信息的分析总结
引发公众关注,截留部分客户。
阶段划分
筹划期认购期(2013年12月份至2014年1月17日)
开盘期(2014年1月18日)
在经过上述筹划期认购期阶段后,就进入正式的开盘期,其后期房源经过多次的开盘期、热销期、持续期、尾盘期;多次开盘,多次推出房源。
3、广告传播原则
广告内容
形象定位系列――就项目高档次形象、业态齐全、世界500强等入驻等,引导受众对项目的认识高度。
卖点诉求系列――就项目从业态布局、设计、装修、面积、价格等卖点进行陈述,让受众全面深入认识。
销售跟进系列――与销售先后、策略方式、活动等相配合的广告。
心理诉求系列――针对销售环节中受众的心结进行“解开心结”的诉求,反租,投资回报率方面。
利益陈述系列――将受众能得到的利益点进行提炼、描述,打动受众。
强销系列――在某时段,策略性的营造销售势头。
价格战略系列――针对“价”与“值”的分析、陈述,进行实质利益诉求
品牌巩固系列――在销售已近尾声,少量待销以及为持续经营嬴利作品牌形象的持续、长期的功固,一般固定媒体、固定频率、固定版面
广告的统一性和持续性
统一性――以维持整体广告形象,树立项目的高端一站式购物公园形象
持续性――将广告持续延伸和阶段性深入,结合相关活动及主题卖点
4、价格策略原则
1、价格策略的动态性
销售价格根据实际的认筹及解筹情况做策略性调整。
按照商铺的位置、面积大小做出不一样的价格体系。
结合买主或商家的号召力及品牌力,在常规的对外优惠措施上,要作出不一样的多重优惠刺激措施。
2、技巧性价格策略
差异性价策略,根据面积、位置、人流线等做出价格系数,实行一户一价。
低价入市,结合调价节点逐步提升,较快实现首次的认购率及解筹率,制造首期开盘即告售罄的市场舆论,为先期买家预留明显升值空间,从而给买家留下早买早赚的信念。
利用奠基日、认筹日、解筹日等活动,技巧性定时推出“特价优惠”等措施,刺激客户下定。
实行售后返租,刺激投资客下定;针对自买自营的制定不一样的优惠措施。
3、重要调价节点提示:
首期解筹完成负三楼可销售面积50%,完成70%。完成90%以上。
负三楼施工完成
负二楼施工完成
负一楼施工完成
主体施工完成
商场开始装修
商场试营业
商场正式营业
负二楼解筹完成50%,完成70%,完成90%
负一楼解筹完成50%,完成70%,完成90%
5:营销效果评价和对应策略
1 、营销效果的体现
品牌知名度的高低
客户对项目卖点的熟悉程度
销售量的高低
接待的人次
电话咨询的多少
现场成交的额度
回头成交的状况
客户分流以及被分流的状况
老带新的多少
投资、自营的比例
2、营销效果的问题对策
调整广告频率
作更有针对性的促销活动及优惠刺激措施
调整广告的内容,更实际、有针对性、更有诱惑力及想象空间
作出价格的技巧调整和付款方式灵活性
二、筹划期营销推广策略
现场策略
工地形象
工地围墙的形象粉刷,保持围墙结构的完整,色彩的鲜明;在围墙上安装宣传海报。
工地施工材料和生产生活材料要摆放的整洁,给客户留下一种施工高效,有序的感觉;
售楼处的建立及包装:包括售楼部的建设和装修布置,售楼部是未来买家对楼盘和发展商最能看得见摸得着的部位,并且是买卖双方最频繁最短距离交往的场所,必须能体现本案楼盘和发展商的品质、品味和定位(装修方案设计建议已经提交给杨总),logo、案名的安装、灯光的设计、楼盘效果图的喷画、巨形条幅的悬挂,用这些产生强烈的视觉冲击力,并且用温馨热情的接待给客户留下美好的印象;
工地现场及周边各类告示牌和宣传牌的齐备和醒目;
B、项目道路的合理通行及分阶段施工开挖,充分增加软性新闻的题材。
C、售楼处室内外各类导视牌及电视宣传片或多媒体动画内容的制作。
D、利用气球、彩旗、横幅等宣传物品点缀现场及售楼处,营造喜庆的气氛。
销售、招商资料的准备和制作
相关的政府文件,如土地证,施工证等
楼书
介绍城市及区域发展情况、项目经营的理念,建筑设计的思想,项目位置、面积、层高、用途、主力店、次主力店商家情况、业态平面布局、商场经营管理思路、装修标准、交房标准、配套设施、市场管理、物业管理等,并附有本案位置图、项目效果图、单层平面图、业态布局图、总平面图等。
(最好跟黔东南州政府部门或旅游部门合作,把楼书变成黔东南州对外发行的