房地产营销.doc

东北财经大学网络教育本科毕业论文
房地产开发项目的全过程营销管理
作者林贵埕
学籍批次 200309
学习中心杭州
层次专升本
专业工程管理
指导教师刘秋艳
内容摘要
房地产企业在项目管理中主要面临的问题有:如何能控制一个复杂的项目管理过程;如何对有限资源进行合理整合以提高资源的利用率;在管理进程中,如何对项目投入与产出的关系及时的进行评估;如何针对项目投资的信息资源进行及时有效的决策;如何定量的预测并降低项目实施过程中的风险;销售阶段管理等。现今上海的大多数房地产企业,前期项目立项时一批人跑腿,项目开工建设中又是一批人跑工地,房子到了销售阶段请营销公司代理。待营销公司接受时,楼盘即使有再大的问题,也无法予以弥补,为了赚钱,只好“扬长避短”,于是虚假广告随之而生。至于售楼小姐、先生除了介绍一些楼盘的表面情况外,对于技术和经济指标,大部分都一问三不知,有的甚至根本不懂。本文探讨的就是这些问题。
本文观点认为,市场正在呼唤尽早出现适合房地产开发全过程的专业房地产策划公司,这种公司将集中房地产开发全过程的各种专门人才,帮助房地产开发企业规避投资风险,保证成品质量,争取最佳的经济效益。所以,现在应该是重视房地产全过程营销的时候了。

关键词:房地产开发、营销管理

目录
一、笔者眼中的房地产市场………………………………………………………3
二、做好项目前的研究:………………………………………………………3
选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合…………………………3、4
选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合…………………………4
(三)进行认真的可行性研究……………………………………………………4
三、制定完整的项目策划…………………………………………………………4
市场研究和市场定位……………………………………………………4、5
规划设计要求及建筑方案的设计…………………………………………5
(三)确定项目的投资策略及总体的销售策略……………………………………5
营销中的进度控制方案……………………………………………………5
四、进行全面的销售策划…………………………………………………………5
销售策划过程中要再展开一次市场调查……………………………………5
价格定位………………………………………………………………5、6
控制销售节奏……………………………………………………………6
把握入市的时机与姿态……………………………………………………6
良好的宣传推广体系………………………………………………………6
进行干扰因素分析…………………………………………………………6
(七)要有一支过硬的销售队伍……………………………………………………6
参考文献………………………………………………………………………7
对齐各页数尾。
房地产开发项目的全过程营销管理
一、笔者眼中的房地产市场
目前,有一种现象,就是卖得好、卖得快的房子大部分是期房。为什么期房卖得比较火呢?一是选择余地大、二是房型好,三是绿化及配套设施全。但笔者认为,这都是表面现象,真正的原因是,在楼盘销售过程中贯穿了一根红线,这就是营销策划。有些开发商刚开始都认为自己的房子地段好,房型也可以,消费者需要的是内在的质量,需要的是实实在在的房子,花钱买看不到的东西是不可能的。结果是房子造出来,造成大量的积压,因为造之前,根本不知道是卖给谁的。对照一些经营成功的楼盘,我们可以发现,成功的楼盘比较好销、而且能卖上好价钱,其原因不是由于广告做的如何,而是由于这些楼盘在开发销售过程中每一个环节、每一个阶段都操作得很好。这就告诉我们一个道理,房地产营销的技巧并不是"吹"的技巧, 不是推销的技巧,而在于房地产开发和销售全过程如何把握。
二、做好项目前的研究:项目开发之前要进行深入细致的研究,选择地块,选择开发方式至关重要。
选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合
没有与项目相适应的街区功能与环境,选择不恰当的地块开发项目,注定是不会成功的。选择地块时的盲目或疏忽,很可能会一失足成千古恨,造成最终难以挽回的损失。
选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合
开发尤其是开发住宅项目,小项目风险更大。每开发一个项目,。任何一个项目都要让市场普遍接受,要能够形成销售热潮,所需的推广成本都有一个最低限度,它等于一个起点规模。
(三)进行认真的可行性研究
三、制定完整的项目策划
市场研究和市场定位
市场研究就是要了解项目所处的市场环境和条件。了解有利的和不利的因素,区域内其他项目的情况,竞争对手的情况,以及人们选择楼盘的倾向性等等,通过考察、对比、分析,确定项目的市场定位。