房地产交易流程.doc

房地产交易流程
2009年06月09日星期二下午 07:48
房屋交易的过程
1、登记
(1)房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>;
(2)房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、<<房屋出售委托协议>>;
2、选房
(1)求购者选房;
(2)业务部门开具<<看房联系单>>,经纪人陪同看房;
(3)出售方协助看房;
3、议价过程
(1)业务部协助双方洽谈、协商;
(2)买卖双方签订<<房屋转让合同>>;
(3)完成房屋评估,双方确定交易价格;
(4)公司代办买卖双方产权过户手续;
(5)完成房款交割。
购买商品房办理“三证”所需资料      
1、商品房购销合同书原件;
2、商品房销售统一发票第二联(发票联)、第四联(交付联)原件,若有第五联(报查联)提供其原件;
3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件;
4、购房人为个人:身份证原件及复印件、私章,未成年人提供监护公证书原件; 购房人为单位:提供单位营业执照(事业法人登记证)复印件加盖公章;  
(二)二手房买卖权证办理所需资料(私房)  
出方:
1. 房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件;
2. 共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件;
3. 单位出售自管房:提供单位营业执照复印件加盖公章;
4. 若有上级主管部门,提供其同意出售的意见原件,若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件; 受方:
1. 转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件;
2. 单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照(事业法人登记证)复印件加盖公章;
二手房交易过程中风险与防范
2009年06月06日星期六下午 08:51
二手房交易过程中中介参与到底有哪些“陷阱”?
二手房交易过程中中介参与所设“陷阱”颇多,这些陷阱不仅仅是针对买方的,对卖方也同样存在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下:
陷阱一:全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数,全包价,别的不用管了,但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出,否则不给办过户或不履行合同,以此要挟买方或卖方就范。
陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续,可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失,一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。
陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志,中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房,只要自己拿到房屋的钥匙入住了,房子就是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准,在房屋正式过户之前,产权仍然归属原房主,而且存在无法完成过户的可能性,比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。
陷阱四:个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格,然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖,而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证,由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。
陷阱五:代理合同陷阱。许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时,故意在协议中只说明代理出售房产,但并未限定代理出售的时间限制,但约定了房主不出售此房的违约责任。几个月之后,中介公司称有客户想买房,而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋,于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样,中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟,要求卖方承担违约金。
陷阱六:买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况,但没有付款时间、付款方式的相应条款,房屋的过户及时间,也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。等到合同实际履行时,因买卖双方理解的不一致,导致合同无法履行或产生纠纷。
如何避免二手房交易过程中的陷阱?
二手房交易过程中的陷阱很多,可谓防不胜防,但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱,笔者简单地说明一下防范措施,但在具体的交易过程当中,陷阱是随时变化的,陷阱是数量远不止上面提到的几种,卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题:
一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前,一定要了解清楚中介公司收取哪些费用,这些费用是做什么用的,了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式,相关费用该谁交,如何交,向谁交,何时交,都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。
二、与小区管理的物业公司办理交接手续,弄清楚原房主