北京中关村文化广场策划案.doc

(一)         供应市场调查与分析
    为了准确地为本项目定位寻找依据,我们对于中关村地区写字楼市场进行了调查和研究,调查项目和范围见表1。
表1 中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计
区域
项   目   名   称
区域
项   目   名   称
区域
项   目   名   称
清华东路
│
北四环
海淀新技术大厦
北四环
│
北三环
海龙大厦
北三环
│
西外大街
方圆大厦
大地写字楼
航天长城大厦
理工科技大厦
北京硅谷电脑城
泛亚大厦
数码大厦
学研大厦
知春大厦
腾达大厦
清华同方科技广场
理想大厦
中电信息大厦
海泰大厦
太平洋国际大厦
  
北大太平洋大厦
希格玛中心
  
光大国信大厦
  
中成大厦
  
中关村大厦
  
帝恒写字楼
  
世纪豪景
  
融科资讯
  
银网中心
  
双桥大厦
  
蓝星大厦
  
项目调查统计数据见表2。
表2中关村地区部分写字楼项目数据统计
区    域
序号
项  目  名  称
总建面积
M2
层    数
售    价
元/ M2
租      金
元/天/ M2
入住率
清华东路
—北四环
1
北京硅谷电脑城

16层
不售

95%
2
学研大厦

A座10层
不售
6
%
B座12层
3
海泰大厦

23层
7500

100%
4
海淀新技术大厦

15层
不售

85%
5
北大太平洋大厦

24层
不售

99%
6
清华同方
11万
26层
13180

60%
7
大地写字楼

18层
不售

10%
合     计
  
  

  
  
  
  
北三环—
—北四环
1
海龙大厦

18层
14700
5
90%
2
泛亚大厦

20层
15355

95%
3
希格玛中心

7层
不售
8
100%
4
中关村大厦

23层
20000
6
90%
5
太平洋国际大厦
6万
20层
16000
未定
90%
6
航天长城大厦
4万
15层
不售

100%
7
知春大厦
3万
15层
12450
5
100%
8
中成大厦

16层
不售

%
9
光大国信大厦

6层
不售

95%
10
理想大厦

20层
不售

99%
11
帝恒写字楼

17层
13800
未定
30%
12
融科资讯

12层
24900
6
30%
13
世纪豪景

18层
13000
未定
60%
14
银网中心

17层
14300
未定
10%
15
蓝星大厦

11层
16000
未定
10%
16
双桥大厦

20层
未定
未定
0
合     计
  
  

  
  
  
  
北三环—
—西外大街
1
中电信息大厦

20层
13000
6
100%
2
理工科技大厦
6万
23层
不售
5
98%
3
方圆大厦

29层
不售

95%
4
数码大厦

32层
20667
只售
80%
5
腾达大厦

38层
不售
5
25%
合     计
  
  

  
  
  
  
总    计
  
  

  
  
  
  
1、区域总体特征分析
(1)商业特征分析
京城西北部属于高科技产业集中的区域之一,众多高技术公司云集于此,公司的规模多样:从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有,因而各种档次的物业均有很大需求。
(2)人文特征分析
西北部是各大高校集中地,因而诞生了许多以高校为依托的高新科技企业,人口平均年龄也较年轻。此地区总体风格为前卫和休闲,不片面追求高档豪华,因而虽然写字楼入住爆满,但平均租金水平与国贸地区仍相差一个档次。
2、从供应时间来看
根据我们对中关村的房地