南京世茂滨江新城商业定位报告.ppt

南京世茂滨江新城商业定位
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目录第一部分南京主要商圈分析1、新街口商圈2、山西路-湖南路商圈3、中央门商圈第二部分、针对性业态分析1、南京1912——民国建筑文化与现代商业融合的亮点第三部分基地分析一、基地描述二、基地项目资源评估1、项目开发利基点2、项目开发障碍点第四部分项目商业定位一、项目SWOT分析二、问题点与机会点分析1、问题点2、机会点三、项目商业类型性质确定第五部分项目产品定位一、案名及行销理念建议二、总体规划1、 建筑风格2、 各种业态的占项目份额建议3、 项目层高建议4、 项目出入口、门头及停车位二、业态功能及面积划分
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商业市场分析part 1
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南京主要商圈分析
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新街口商圈
商圈地理位置:新街口商圈的核心部分为新街口商业步行街区,东至洪武南路,南至淮海路和石鼓路,西至王府大街,北至长江路,也即南京四环路区域。
规模及业态阐述:在新街口这块"弹丸之地",目前已经集中了近700家商店,1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。新街口商业街区聚集了全市85%的大中型商业企业和商务公司,日均客流量达到40万至50万人次,节假日最高客流量超过100万人次,其中外地人员比例就达40%以上。核心商圈内云集了新百、中央商场、商茂、大洋百货、东方商城、华联友谊、金鹰、万达、盘古亚泰等500家大型商企单位。其中商业面积70万平方米,娱乐面积8万平方米,金融面积10万平方米,商务面积37万平方米,另外还有20多万平方米地下商业设施。2003年全社会消费品零售总额高达108亿元,约占全市18%。
近年来,通过功能调整和业态置换,吸引了一批国内外知名企业进驻。在淮海路上建成了万达-沃尔玛购物广场、五星家电城、红星家居广场;在正洪商城开设了盘古亚泰休闲广场和品牌折扣店。积极引进了朝阳产业,福中数码港、宏图三胞等知名IT企业挺进新街口;星巴客咖啡店、必胜客比萨、TOP歌舞吧等众多休闲娱乐业也纷纷亮相新街口。涌现了一批以现代大型购物中心为代表的新型零售业、高级专卖店、品牌连锁店、珠宝首饰店、时装服饰店等极富现代色彩的零售业,金融服务、保险、房地产等高等级商务活动在这里已具相当规模。
客群分析:商圈内平时日客流量达40多万人,双休日达100万人次,黄金周及重要节日更高达百万人次以上。其中60%的顾客为一小时都市圈内来宁人员。
租金调研:地铁旺铺:20<租金>25元/m2/天(提升速度较快);
莱迪地下商铺:10<租金>15元/m2/天(业态:服装、餐饮、百货、饰品等);
商贸负一层:10<租金>15元/m2/天(业态:服饰主打);
东方(富城美食广场):租金>13元/m2/天(业态:美发、餐饮、冲洗等);
万达广场:18<租金>20元/㎡/天(精品服饰、品牌服饰等)。
短评:万达购物广场打开新街口高租金大门后,新街口地区经营风险越来越大,部分新上市项目更是“水涨船高”,各店家在这场搏击中要么“壮烈牺牲”,要么“春光灿烂”。我们认为有区位好的商铺故然重要,但商业地产商在后期商铺招商工作中,一定要把握好商圈消费者对该业态及业中的认知度,切勿盲目追求错位经营。
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-湖南路商圈
山西路-湖南路商圈
商圈地理位置:山西路-湖南路商圈西起山西路市民广场、东至中央路,已从1100米长的“黄金线”“黄金块”。
规模及业态阐述:沿街200多家商店之中,名牌、精品、专卖店已达83%以上,更汇集了50多家餐馆、10多家金融机构、3家大型书店,其繁华热闹程度丝毫不亚于新街口;山西路——湖南路商业区被称为南京的第二商圈,作为全国“百城万店无假货示范街”和“全国文明一条街”,其特色优势在全国的知名度和吸引力已进一步提高,特别是紧邻的苏宁电器、宏图三胞、五星电器等知名家电连锁企业,已将山西路—湖南路地区营造成南京电器零售业最为集中的地带。目前,湖南路商贸区已形成以家电大卖场,时尚流行百货、品牌店、专卖店为主的经营特色,灯光隧道和狮子桥美食