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辉煌到极点的万科和不确定的地产未来
在副手位置上隐忍10年后,郁亮终于走上前台。
如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕,那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖,不是销售指标,而是政治任务。
王石西行求学之时为郁亮留下了丰厚的家底,高达820亿的未结算资源决定万科2011年的净利润过百亿已毫无疑问,2012年的业绩也基本有保证。王石给郁亮留下了两到三年的财务缓冲期。
万科仍是一家规模速度型的公司,在未来二到三年,考验郁亮的不是业绩,而是规模。如果郁亮在这三年没有好的发展,除了规模,万科将失去很多东西。
哪怕是阵痛期2008年到2010年,万科的销售一直高歌猛进,这决定了郁亮时代的第一年不能失手,而规模速度仍旧是核心标的物。
郁亮所面对的,是一个辉煌到极点的万科,和一个不确定的地产未来。严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。
因此,郁亮说在可以预见的未来万科都以住宅为主,但郁亮却不准备像往常一样只做普通住宅。继商业地产后,郁亮再次表达出转型的诉求,万科将“为普通人造好房子”。
王石远渡重洋,一个充满激情、梦想的企业家正在淡出,一个财务出身,严谨的职业经理人走上前台,万科充满人文情结的偶像时代已经结束。
房价推手
1081亿元的销售额,,万科的财务报表多少有些蹊跷。
在万科相当靓丽的年报中,却有一个指标下降达25%,一个指标的涨幅仅为4%。3月7日的年报显示,,,同比下降25%和增长4%。但这一年,,%%。
对此万科官方的解释是,一是由于世博、亚运的原因,部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工;二是随着精装修比例的提高,工期延长,结转放慢。
万科的营业额和销售额之间的比例一直不协调。2008年到2010年,,%。而同期,万科的销售额确实实现了翻番。
尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势,但2010年的下降幅度如此之大,多少让人意外。
,,%。,,结转率为77%,到了2010年,在销售额过千亿的同时,营业收入却刚超过500亿元,%,相比于2008年,大幅下降近40个百分点。

其他两组数据也不支持这一变化,万科2009年年报显示,截至2009年末, 万平方米已销售未竣工结算, 亿元。 万平方米, 亿元。
这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中,参与结算的金额只有150亿,仅占其2010年销售额的1/10。
一位不愿具名的分析师表示,万科2010年结转营业额超比例的低,一则是其对2011年的销售形势较悲观,预留更多为2011年的业绩持续增长做准备;二则是万科不愿意在现在这个时点报出太高的利润,以引起政府与市场对所谓
“暴利”的追问。
另外万