房地产开发项目的经济评价.ppt

第六章房地产开发项目的经济评价
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内部收益率( )
1、定义
内部收益率是指项目在投资过程中,使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。
也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率(IRR) 。
也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。
IRR
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2、公式
若方案每年的现金流入和现金流出量都知道,如何求:IRR=?
=0
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年
……
0
1
2
3
4
5
39
40

12600
5000
13250
9000
54

54
i = 25%
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2、公式
注意公式中:
i2>i1>0,且 2% ≤ i2-i1 ≤ 5% ;
NPV1>0,NPV2<0 ;
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3、理解、认识
i2
NPV1
NPV2
i1
IRR
(IRR,0)
i
净现值函数曲线
A
B
C
NPV
0
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分析:
运用净现值等于0时求内部收益率时,可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值,如果求得的NPV>0,则说明i值定得太小,应再假定一个较大的i值计算NPV;若求得的NPV<0,则应减小i值以使NPV接近0,当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时,则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值,该值即为所求的内部收益率。
在进行经济项目的评价时,将求出的全部投资或自有资金的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较,当内部收益率≥基准收益率或设定的贴现率时,即认为方案的赢利能力已满足最低要求,该方案可考虑接受。
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第一种方法:试算法
随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值等于零,此时的贴现率即为内部收益率(IRR)。
第二种方法:插值法(内插法)
它是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下:
①试定贴现率的值,找得i1 、 i2两个贴现率( 近可能地接近,一般来说应有2%≤︱i1- i2︱≤5% )
使之满足由这两个贴现率求出的NPV值,其中 i1 对应所求出的 NPV1>0;i2对应所求出的NPV2<0。
②利用直角三角形相似求近似的内部收益率。
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【例6-3】某投资项目净现金流量如下表,当其基准折现率为12%时,使用插值法求取该项目的内部收益率,并判断其在经济效果上是否可取?
年份
0
1
2
3
4
5
净现金流量
-200
40
60
40
80
80
净现金流量表(单位:万元)
4、如何求取方案的内部收益率(IRR)?
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第一步:设i1=12%
NPV1 = -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)
+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)
= (万元)
第二步:设i2=15%
NPV2 = -(万元)
第三步:用插值法求出内部收益率(IRR)的近似值
【解】
结论:由于IRR大于基准折现率,%>12%,故该项目在
经济效果上是可以接受的。
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