物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例.doc

物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例
一·物业纠纷六大类型
业主拖欠物业费、供暖费纠纷;
公共费用分摊纠纷;
小区车位收费引发的纠纷;
业主私搭乱建引起的纠纷;
业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷;
前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷
与物业管理有关的纠纷案件大致涉及以下几个案由:物业服务合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷、财产损害赔偿纠纷(财产损害赔偿纠纷是指业主因物业服务行为导致财产、人身损害,要求判令赔偿的案件)。其中建筑物共分所有权纠纷又包括业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷。
    物业服务合同纠纷中原告物业公司起诉业主追缴拖欠物业费的纠纷数量最多。依据房产管理机关小区办提供的的制式物业服务合同规定,物业服务的内容主要包括以下几个方面: 
    1、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收材料、住户档案; 
    2、房屋建筑共用部位(楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道)日常维修、养护与管理;    
    3、共用设施(上下水管道、共用照明)的日常维修、养护与管理; 
    4、公共设施和附属建筑物(道路、化粪池、自行车棚、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场)日常养护与管理; 
    5、公共区域绿化的养护与管理; 
    6、公共环境卫生(楼内、庭院、垃圾、雨雪)的养护与管理; 
    7、公共秩序(保安)维护; 
    8、维持园区车辆秩序、消防管理;
    欠物业费纠纷属合同纠纷,首先应审查物业服务企业提供的物业服务行为是否符合合同约定,是基本履行了合同义务,还是存在重大违约行为;是物业服务有瑕疵,还是明确未履行合同义务。最终落实到物业费上,是全额交费还是适当减免物业费。
    业主欠费的理由多种多样,对物业服务企业提供的服务行为提出种种质疑,主要包括以下几个方面: 
    1、房屋建筑专有部位漏雨、墙壁渗水长毛、窗户漏气、墙皮开裂,房屋建筑共用部位外墙渗水、开裂、墙砖脱落,物业维修养护不及时,对业主反映的问题给予登记后与开发建设单位不及时沟通,没有下文; 
    2、园区内公共设施、附属建筑物维修养护及时。道路、台阶、花坛地砖损坏不及时维修、单元对讲门损坏不及时维修、健身器材损坏不及时维修、楼道内感应灯损坏不及时维修; 
    3、公共秩序管理方面,园区大门来往人员随意进出,保安人员定期巡查不到位,出现丢失车辆、物品等刑事案件,无监控设备或监控设备损坏不及时维修,形同虚设; 
    4、园区绿化及卫生清扫、垃极清运不及时。楼道内卫生清扫不及时,庭院、楼道内堆放杂物物业不制止,垃圾清运不及时,夏天有异味,冬季积雪清理不及时; 
5、园区车辆管理秩序混乱。车辆停放不登记,不能先保证本园区业主停车需要。物业公司将小区内道路划定停车位后出卖,影响业主出行安全。
 二、处理物业服务合同中遇到的问题 
    1、物业费打折标准不好确定。审判实践中掌握物业公司存在严重违约行为的,物业费应适当降低收取标准,但最低交费标准不能低于80%。
    关于物业服务合同的严重违约行为,应包括以下几个方面:
    (1)物业公司弃管超过一个月的;
    (2)物业服务存在明显瑕疵,物业公司在庭审中自认服务不到位的;
    (3)业主有证据证明物业服务行为存在不作为,且这种不作为行为呈持续状态,超过半年的。例如园区内建筑物外墙墙砖脱落半年以上没有维修,业主提交证据能够证明的;园区内公共设施,路面、台阶、健身器材等发生损坏,物业公司半年以上没有维修,业主提交证据能够证明的;庭院内乱堆放杂物,物业公司半年以上没有清理,业主提交证据能够证明的。
    (4)因物业公司服务行为存在瑕疵,导致业主财产受损,但不属共性问题,属业主一家特殊情况的,可对该业主的物业费给予适当减免。如物业公司对建筑物楼顶未及时维修养护,导致顶楼业主因房屋漏水产生财产损害的;物业公司对园区内自来水井、化粪池井盖未及时养护,井盖脱落导致业主人身损害的;物业公司对公共平台卫生未及时清扫,影响平台周边业主生活的等。 
    2、时效问题。物业公司起诉追讨物业费,自起诉之日起往前推两年后,主张之前的物业费,业主主张超过诉讼时效的,是否应予支持。如果物业公司没有证据证明其对业主拖欠的物业费进行催缴,即存在诉讼时效中断情况的,则失去胜诉权。物业公司提供照片等证据证明定期催缴了物业费的(催缴通知应张贴于业主房屋门口、单元门口或小区公告栏等醒目位置),业主自认物业公司打电话讨要物业费的,则诉讼时效中断。
    其他物业服务合同纠纷还包括: 
    1、两家物业公司交接,请求判令物业公司将已收取的物业费、其管理的