城镇土地分等定级及基准地价评估.ppt

第9章城镇土地分等定级及基准地价评估
第9章城镇土地分等定级及基准地价评估
学习目标
通过本章教学,使学生熟悉城镇土地定级及基准地价评估的操作程序;掌握土地定级的一般原理、基准地价评估的思路、高层建筑地价分摊方法的应用。
学习重点难点
重点:土地定级的原理、程序;基准地价评估的思路、步骤。
难点:对于有河流、桥梁、铁路等阻隔带的城市如何进行土地的定级。
§ 城镇土地分等定级
城镇土地分等定级的含义
城镇土地综合定级的基本程序
城镇土地分等定级的含义
中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次,反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异,土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列;土地的“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异,土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。
城镇土地分等定级的含义
城镇土地分等定级的对象
土地分等定级是在特定目的下,对土地的自然和经济属性进行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。
城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。
城镇土地综合定级的基本程序
多因素综合评定法
目前城镇土地定级普遍采用的方法
多因素综合评定法从土地区位条件入手,选择影响城镇土地级别的区位因素,对每一个因素按影响程度大小确定权重,在划分的土地单元内按统一标准计算因素指标作用分值,然后把各单元内诸因素对土地的综合影响转换为单元总分,并据此划分土地级别。
城镇土地综合定级的基本程序
方案制定
资料收集与调查
土地级别测算及确定
成果形成与验收
成果应用和更新阶段
城镇土地综合定级的基本程序
方案制定
根据城市的实际情况,确定各项任务的时间进度、投入人力的数量、定级工作的实施步骤和方法、成果的精度要求等,以进行经费预算。
资料收集与调查
主要是掌握城市的总体情况,把握城市区域特性和城市内部结构特点,区位特性,搜集定级工作所需的技术资料和图件资料。
城镇土地综合定级的基本程序
土地级别测算及确定
土地定级范围的确定
定级因素指标体系的构建
定级因素权重的确定
定级单元的划分与单元内指标取样
土地定级因素作用分值的计算
定级单元综合作用分值的计算
土地定级结果的确定
城镇土地综合定级的基本程序
土地级别测算及确定
土地定级范围的确定
城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。
定级因素指标体系的构建
大多数城市的土地定级因素指标体系包括七类:繁华程度、交通条件、基础设施、自然条件、环境条件、人口因素、规划因素。
定级因素分为主导因素和非主导因素,主导因素适用于各城市,是必选因素;非主导因素为选择因素,各地视具体情况增减。
城镇土地综合定级的基本程序
土地级别测算及确定
定级因素权重的确定
定级因素权重的要求:第一,权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比;第二,各因素权重值在0~100或0~1之间赋值,各选定因素的权重值之和必须等于100或1。
定级因素权重的确定方法:专家打分法和因素成对比较法。