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控制性详细规划规范性要求
2010年3月
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控制性详细规划定义
控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划为依据,以落实总体规划意图分区规划为目的,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,规定各类用地适建情况,强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接,将总体规划的宏观控制要求,转化为微观控制的转折性规划编制层次。
在规划编制体系中的作用
1、作为用地出让的法定性文件,具有严肃的法律效力;是指导土地出让的指导性文件。
2、国有土地使用权转让的基本依据和地价测算的重要依据;
3、提炼控制土地功能的最基本要素,实现上层次规划的可操作性;
4、增加了规划的弹性,能够适应多种开发投资主体的利益多元化要求;
控详的编制过程也是一个协调各方面利益,统筹各方面需求,整合城市空间的一个系统工程。
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控制性详细规划规范体系
国标体系
大类、中类和小类三个层次的分类体系,共分10大类,46中类,73小类
国标的用地分类中主要包括了最基本的用地类别,对于兼容用地设置及公共设施用地细分不足。
中小学等教育设施、社区服务设施需依靠图标及文字标注区分。
兼容性用地表示方法为(R21/C2)且在备注中应明确相应比例。
江苏省标体系
南京市控制性详细规划规范体系
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控制性详细规划要解决的问题
上层—区域发展战略
对上位规划解读、与周边规划专项规划对接、将已编详细规划转换落实。
甲方发展意图了解(整体新建、重点改造、多数保留?)
规划区基础条件分析(交通、产业、功能定位、社会人文)
中层—空间布局及功能定位
重点完成公益性公共设施及市政设施的用地,重点测算各类设施的服务规模与人口总量的匹配,合理的服务覆盖范围,
完善次干道网络,增加支路
基础设施廊道确定,是否新建、调整可能性、调整措施,现有电力、防护、防洪等廊道对城市进一步发展建设的影响(限制条件)
下层—地块开发、经济效益
开发土地的梳理,现状保留、改造、新建用地确定
对应现状部分,应对土地开发状态进行细致分析
经济指标应与地区功能定位于分区发展意图相一致
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控制性详细规划中的现状调研
资料搜集整理
资料搜集过程中要首先进行已有资料的研读和判断,深入了解已有资料中的可利用部分、需更新部分和缺失部分,有的放矢向甲方部门索取,保证资料搜集的效率;(基层员工应逐渐入手系统的资料研判及资料搜集工作,对深入了解项目的内容有较大帮助)
专项资料搜集中,可结合各专项部门访谈内容,约请部门最熟悉现状情况的技术人员帮助解决
部门访谈
各部门访谈中,项目负责人需明确掌握主要行政长官的发展思路、地区开发意图、地区发展战略等较高层次内容;
具体基层员工在访谈中,应结合各自负责专项内容,有针对性的向技术人员提出具体问题,保证基础技术层面的正确;
现场踏勘
首先进行地形图的研判,对于重点调研踏勘区域进行划定,在初步对现状情况有总体认识的基础上,再进行重点地段的调研。
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现状分析
重点分析
1、地区发展的优势资源及可依托的外部条件,如规划区范围内的历史、文化、景观、旅游资源;矿产、大型基础设施、大型企业情况;周边的大型交通枢纽;
2、规划区范围内为城市服务的公共设施、市政公用设施、生态廊道、基础设施廊道等
3、规划用地的建设情况分析,各类用地的拆、改、留(制作专门图纸)。
4、用地图中首先应对居住用地进行按照建筑质量及配套设施的分类,新建、已批待建、及保留居住小区分至R2;建成年代较久,配套较差,需部分改造的居住小区分至R3;为城市建设用地包围的城中村、棚户区等与工业或其他非居住功能地块混杂的居住用地划分为R4(单独成片的独立村庄不在此列)
5、各类公共设施划分中沿街临时搭建、城中村临街门面、老校区临街商业均不划分单独商业用地,划入居住用地中。
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