广州市南华路项目营销策划方案.ppt

南华路项目营销策划方案
1
对市场现状进行分析,是整套营销方案的依据
对项目自身合理的分析,制定合适营销策略
根据前项分析,定位形象、客户、价格
依项目状况,制定初步可行的营销方案
通过细节处理使得项目价值最大化
一、市场分析
二、项目分析
三、项目定位
四、营销推广
五、产品优化建议
项目总体营销推导思路
2
一、市场分析
市
场
分
析
分
析
结
论
广州房地产市场发展状况
国家相关政策对项目的影响
12月老城区地块出让特点
滨江路房地产板块分析
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一手市场分析
由图表可看出,03年以来,广州市新建商品房成交面积都维持在900万平方米以上,,在成交均价上,稳步上升,尤其是近两年来,每年以超过1000元/平方米的速度增长,但由于9月底第二套房贷政策的出台,使广州楼市出现拐点,楼价出现下滑,近一个多月楼价跌幅约为10-15%,价格已跌至今年七、八月的水平。
4
广州市稳定房价措施
(经济适用房\廉租房)建设
目的:解决中底收入家庭住房难的问题.
“双限双竞”政策
目的:通过限土地\价房来解决高房价问题.

目的:调整住房产品结构,使其能让普通消费者承受得起.

目的:从通过加大供应来稳定房价.

目的:从另一个层面加大土地供应.

目的:通过出台相关规定,把第二套住房界定标准提高到以家庭为单位,进一步提高了贷款首付比例。

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广州市房地产未来走势分析
自去年以来, 政府加大了相关调控政策,其必然会对一向以市场为主导的市场带来一定的影响,如大量中小户型产品和经济适用房的供应,针对该产品的市场需求消弱而造成销售积压增加的压力,但短期内得不到体现;
从最近的土地拍卖成交价看,楼面地价的攀升使房价要快速回落可能性不大;
从广州市土地供应看,政府有意加大土地供应量,但市区土地出让少,市区房价下降难度大,房价整体上预计在未来二三年内回归理性。
中原观点

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一手市场分析
由上表数据显示:2007年1-10月海珠区新建住宅的成交面积再6、7月达到高峰期,但随后有所回落,均价程稳步上升趋势,10月成交均价对比1月升幅达17%,最高成交均价已接近万元。
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楼市总结
广州楼盘各种各样的打折促销已轰轰烈烈上演,从11月中旬开始,广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销,尤其是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费,送全额住房税费等活动;
海珠区指标楼盘富力现代花园在12月内部认购期内更罕有地打出最低9折左右的震撼折扣,打破了富力楼盘高姿态的一贯作风;
荔湾区备受关注的万科金色康园开盘打出13000/㎡的均价,部分低层单位更低至11000 /㎡左右,与前段时间内部咨询期间的预估价格相差甚远;
天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关,均价每平米9000左右。
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连续加息与提高首付比例
时间
政策
影响
2007年3月
央行2007年首度次加息
连续加息直接增加了购房者的按揭压力,一定程度打压投资型买家的购房;
第二套房贷首付提至40%,很明显是直接针对炒房型买家,使其购房成本、门槛加高,风险加大。
同时,连续的金融政策,实际上也给一些投资型买家心理上威慑。
11月广州十区均价比10月份降低1141元/㎡,降幅近10%。
2007年5月19日
央行再次加息
2007年7月20日
央行第三次加息
2007年8月
央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)
2007年9月
央行年内第五次加息
2007年9月27日
第二套房贷首付提至40%,同时对第三、四套以上的住宅按揭增加首付比例和上浮按揭利率。
2007年12月初
央行调高存款准备金率,实行货币从紧政策,第二套房介定标准明细出台。
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地块位置
用地面积
(M2)
楼面地价
(元/M2)
备注
区域一手均价
(元/M2)
区域二手均价
(元/M2)
越秀区沿江中
路 341、343号
2177
(净用地2059)
3966
90平方米以下住宅
面积比重≥70%;
文星阁15000
越秀上品轩:
17000-20000
锦城花园:
15000-18000
淘金家园:
14000
越秀区登峰北
七星岗
3984
(净用地2595)
2158
90平方米以下住