豪宅项目容积率研究.ppt

容积率解释
Part 1
容积率解释
何谓容积率?简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量
容积率
专业解释
通俗解释
一般规则
特殊规则
容积率=总建筑面积÷总用地面积
定义
计算公式
计算规则
1
2
3
定义
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
通俗解释
专业解释
说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户越少、人越少,面积越大越舒服了
所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度
容积率一般是由政府规定的
一般而言,容积率分为:
-,
-,
-,
-,
-,
-,
,为非普通住宅
并根据不同城市的特点有所差别
计算公式
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算
容积率
总建筑面积
总用地面积
容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低
注明:
计算容积率时,总建筑面积不包括地下建筑面积; (,按全面积算,,按半面积计算);
当建筑层高超过3M时,这些层应除以3M进行层数折算,,多出部分不计入容积率;,多出部分按1层计算
计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
一般规则
地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下,建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行
,,,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算
当普通商业建筑层高大于10米时,,,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算
计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分
建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算
计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
,建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算;,其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时,,之后再按上述规定核准
住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和展览
设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值
容积率的特征
Part 2
特性
主要呈现4个特性
特性一
1
特性二
2
特性三
3
特性四
4
容积率
在一定的建筑密度条件下,容积率与层数成正比;同理,在一定的层数条件下,容积率与建筑密度成正比
容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
容积率是“相对指标”,因此有一定“弹性”,是可以“谈判”的 这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中
楼面占地率〔注〕与容积率成反比
特性一
容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量
特性三
特性二
特性一
特性四
特性
基本公式是:R=F/A
R——容积率
F——地块上的
总建筑面积(m)
A——地块面积(m)
“净地块”是指为建筑所使用的场地,其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。因此,在使用或评价容积率时,必须注意地块面积的“净”度;在比较不同的容积率时,必须在同样“净”度的基础上进行。
总建筑面积,一般系指地面以上部分的建筑面积总和;如果包括地下部分的建筑面积,应特别注明,以资区别
特性二
在一定的建筑密度条件下,容积率与层数成正比;同理,在一定的层数条
件下,容积率与建筑密度成正比
特性三
特性一
特性二
特性四
特性
当A为常数时,R=C·H
C——建筑密度或建筑覆盖率,C=0~1
H——建筑层数(或平
均层数)C·A—建筑基底面
积(m)F——地块上的总建
筑面积(m)A——地块面积(m)
当H每增加1(即平均提高1层),R的提高值=C;
当R每提高C的值,H平均提高1层
从公式可以看到