中原内参（2008年7月）.ppt

中原内参(2008年7月)
总目录(带链接)
宏观市场分析
本月聚焦一:深圳爆发“断供”风波
本月聚焦二:深圳提高土地增值税预征税率
本月聚焦三:一保一控中国经济发展主基调
本月聚焦四:其他政策动态
一级市场分析
深房企拿地信息
本月深圳一级市场成交
二级市场分析
整体住宅市场
分区住宅市场
市场竞争分析
写字楼、商业
中原三级市场分析
住宅市场成交
非住宅市场成交
竞争状况
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目录
宏观市场
一级市场分析
二级市场分析
中原三级市场分析
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结构
宏观市场
分析
本月聚焦三:“一保一控”中国经济发展主基调
本月聚焦一:深圳爆发“断供”风波
本月聚焦二:深圳提高土地增值税预征税率
本月聚焦四:其他政策动态
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“断供”风波始末
6月底,一篇《深圳断供已过千亿,次贷危机浮现》的文章迅速在网络上传开,文中称:某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷,目前已经有1000多宗超过三个月没有还款,其总的贷款金额已经超过15亿,而根据这一数据再估算全市,得出断供过千亿的结论;
7月15日,央视《经济半小时》栏目对深圳断供事件进行了报道,涉及到英郡年华、半岛城邦等多个楼盘;
7月23日,碧水龙庭68位业主表示集体断供,以表达对开发商对小区配套设施“货不对板”以及楼盘价格大幅下跌的不满;
中国银监会等相关政府部门的高度重视,并下令深圳银监局上报情况;
%,不存在大面积断供现象。此时,“断供潮”风波才逐渐退去,但断供潮背后的利益关系其未来是否会继续蔓延值得关注。
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陷入“断供”风波的楼盘
楼盘
区域
开盘时期
开盘价
现价
断供人数
开发商
碧水龙庭
宝安区
2007年6月

7000-8000元每平米
约68人
深圳市榕江实业有限公司
英郡年华
龙岗区
约2007年11月

三期6888元/平米
约2人
深圳市东部开发(集团)有限公司
半岛城邦
南山区
2006年2月18日


约50
深圳南海益田置业有限公司
澳城花园
南山区
2007年8月
23000元/平米
约20多人
澳达实业发展深圳有限公司
泰华大厦
宝安区
二手房
8000元/平米
6000元/平米
1人
泰华房地产(中国)有限公司
深圳陷入“断供”风波的楼盘:
注: 根据媒体公布监测,与实际情况可能有所出入
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“断供”风波中的两类人
第一类:
以一手房业主为主
大多为07年上半年入市
房产证未出
想通过联合起来“断供”逼迫银行向开发商施压,希望开发商能给予他们补偿
第二类:
购入多套房产的炒房者,
不堪多套住房的利息重压,被迫有选择性地放弃保值增值条件较差的房产
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第一类断供者:
开发商
银行
贷款购房者
债权人
与债务人关系
债权人
与担保人关系
买卖关系
未取得房产证之前的银行、贷款购房者以及开发商之间的关系
在第一类断供行为中,由于在一手房购房贷款过程中,在房产证未办理前,开发商往往在贷款购房者和银行之间担当了担保人或是保证人的角色,如果业主断供,银行将有权向开发商追溯欠款,这就是贷款购房者集体断供的理由。
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担保的法律责任
法律解释:
《担保法》第十八条:当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。
集体断供:一场没有赢家的负和博弈
这类断供者希望“集体断供”来威胁开发商,希望能获得降价的补偿,但市场上如果开发商处于担保期内,其负连带责任会帮业主还款,然后由开发商追偿,引起的是一个无限责任,只要业主名下有财产,都会被强制执行,如果这样,那么在这场银行、开发商、贷款者而言的博弈中,没有赢家。
而实际上,这类人其中有一部分是有能力供款的,一旦威胁到自己切身利益,作为理性经济人,很容易违背联盟约定,选择继续供款。
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第二类断供者:
第二类断供者才是威胁到整个房地产、金融体系的贷款人,而如果房价继续下跌,这部分群体会有继续扩大的趋势,但目前的数据看,还不会对金融体系造成大的影响。
银监会数据表明:截至2008年6月末,。按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计,不良贷款