上海君莲项目营销策划方案.ppt

中央企划中心
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目录:
第一部分:上海城南房地产市场分析
第二部分:颛桥板块市场调研
第三部分:项目主题定位
第四部分:产品策略
第五部分:项目价格策略
第六部分:营销推广策略
第七部分:销售计划及资金回笼计划
第八部分:企划展示
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城南主要板块分布及价格情况
第一部分:上海城南房地产市场分析
吴泾
泗泾
浦江镇
江川
区域分布图
莘庄
颛桥
九亭
春申
古美梅陇
田林
华泾
植物园
本项目
目前上海城南板块主要以徐家汇以南,黄浦江以北为划分界限,主要有13个板块,各板块价格分别是:
第一梯队:
田林:12700-13500元/m2
植物园:9000-11000元/m2
古美梅陇:9500-11000元/m2
第二梯队:
华泾:8000-9000元/m2
春申:8600-95000元/m2
莘庄:8500-9100元/m2
浦江镇:9000-9300元/m2
第三梯队:
九亭:6000-6500元/m2
颛桥:6000-7300元/m2
江川:5500-6300元/m2
吴泾:5700-6500元/m2
泗泾:5000-6000元/m2
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第一梯队均属于市中心区域,发展都很成熟,成为整个城南的标杆,市场需求也非常旺盛。
第二梯队经过相当一段时间的发展,逐渐已经成为市场上追捧的区域,也是城市扩张过程的最受益的区域,市场需略大于供。
从供应量分布来看,主要集中在第三梯队,但市场需求量和客户认可度有一定的有限,出现供大于求,因此竞争激烈主要在第三梯队中。
城南板块供求情况分析
第三梯队
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上海城南置业客户类型及特征分析
客户分类
购房动机
特征
需求
区域内
客户
改善需求
生活或工作在徐汇或闵行,对区域较为熟悉,但购买力不强的购房者,他们可能是换房,出售原先的房屋作为首付款,其余贷款按揭。
2房、3房
刚性需求
原居住在徐汇或闵行,小两口准备结婚成家,采取就近购房原则
2房、1房
区域外
客户
新上海人
在上海南市区拥有稳定的工作与收入,渴望摆脱租房的日子,手头有部分积蓄,同时父母可以解决一部分
2房、3房
过渡需求
在徐汇/黄浦/长宁/静安区域工作,以距离换空间,低成本过渡居住条件
2房
向市中心靠拢
的郊区人群
住在松江、奉贤、金山,有向市中心城区靠近趋向的购房者
2房、3房
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2007年1至6月上海商品房成交分析
市场主力销售单价段为5000-7000元,主力总价段为50-70万元。
从整个市场的消化情况来分析,整个上海房地产市场仍然是中低收入者的刚性需求为主导;本项目正好处于该客户群范围内。
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上海城南房地产市场分析小结
从上海城南供应结构看,竞争最激烈的主要集中在第三梯队中,即九亭、颛桥、江川和浦江镇板块。
第三梯队的置业消费特征是单价集中在5000-7000元,主力总价段为50-70万元的两房。
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本项目
银河新都
君莲居住小区A地块
君莲新城-中城苑
第二部分:颛桥板块市场调研
在售项目主要集中在颛桥镇周遍,以及地铁沿线,未来潜在楼盘主要分布在莲花路沿线;因此,可将本项目所在区域独立出来,称为莲南板块。
莲南板块
A4高速

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项目分类
项目名称
位置
建筑面积
容积率
建筑形态
主力户型
开盘时间
均价
客户结构
在售项目
东苑米蓝城
沪闵路、颛兴路路口
40万
()

多层、小高层、现代风格
87-100平米二房二厅一卫、121-125平米三房二厅二卫
2004-09
7152
公寓80%为本地,其余20%为徐汇,浦东,等区域客户;
剑桥馨苑
颛兴东路1550弄


小高层,英伦风格
98平米的2房2厅1卫 123平米3房2厅2卫
2005-05
6618
85%为本地客户;其他区域的客户占了其余的15%
众众德尚世嘉
都市路2899弄


公寓、联排别墅,欧式风格
一房72—87
二房86—132
三房113—149
叠加
172—175
联体双拼
173—218
2006-04
6608
(公寓)
80%为劳闵行客,10%为市中心动拆迁户;其余为其他地区
潜在楼盘
银河新都
莲花南路北绿莲路南北块
25万
—
现代简洁风格
1房48-65;
2房67 -92
3房89-92
2005-10
未定
未知
君莲居住小区A地块
都会路3199弄
19万
—
地中海
1房62-65
2房83 -94
3房107-124
2007-01
未定
未知
君莲新城-中