物业纠纷案件审理.doc

法律咨询QQ793297364 刘律师
物业纠纷案件审理
对业主委员会的被告主体资格说“YES”
《意见》明确规定物业服务合同纠纷中,业委会既可以在一定条件下成为原告,也可以在一定条件下成为被告,即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议,物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼;即使业主委员会怠于应诉,也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。
现有法律、法规、司法解释对业委会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题,没有明确规定,导致对以业委会为被告的物业服务合同纠纷案件,法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉。这给当事人维权、解决纠纷造成诸多不便和不利。
为防止个别业委会可能存在的道德风险并损害广大业主权益,《意见》同时规定业委会无论是当原告还是被告,如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求,进行和解,提起反诉或者上诉,也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的,它作为业主的代表机构,理应听取全体业主的意见,都必须经过业主大会的明确授权。
业主以个人名义起诉有条件
《意见》规定以业委会参加诉讼为原则,不准许在业委会已经作为当事人参加诉讼的情况下,业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼;同时规定未依法成立业委会,或者业委会怠于提起诉讼的,如果部分业主经过业主大会授权,也可以自己名义提起诉讼。
业主本人究竟是否有权起诉,实践中存在较大争议。浙江高院认为,物业服务合同纠纷原则上应由业委会代表全体业主提起诉讼,但实践中确实存在少数业委会怠于起诉的情况,有些小区又未依法成立业委会,如果不允许业主以自己的名义提起诉讼,显然不利于保护广大业主的合法权益。
当然,打官司就有可能赢也有可能输。而不论是业委会还是经过业主大会授权的业主,参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果,依法应该由全体业主共同承担。
因为业委会一般都有相对独立的可支配财产,《意见》规定业委会败诉时的财产责任承担顺序和范围,即:业主大会赋予业委会自行管理的资金及其它合法收益来支付;前述财产不足以支付的,剩余部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等,一般不作为被执行的对象。
业主大会授权形式适当放宽
《意见》在坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项,必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的同时,适当放宽了业主大会授权的形式,可以专门召开一次或数次业主大会,对授权事项分别进行授权或集中授权;也可以在制定的管理规约中进行概括授权,而无需另行召开业主大会进行专门授权;还可以随时根据需要,以书面形式征求全体业主意见等。
总之,只要反映全体业主的共同意志并符合法定条件的授权形式,均应予以认可。
欠费起诉以“书面催交”为前提
《意见》规定物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书,只有书面催交无果后,才可以提起诉讼,否则法院不