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易宪容:打破楼市僵局关键在改变市场预期
在以投机炒作为主导的房地产市场上,预期不变,房价要想向下调整是不可能的。破解房地产市场僵局,就得对投资性或投机性存量住房开刀,或加大其持有成本,或是减少其投机收益。重点应是在全国住房普查的基础上全面开征物业税。同时,对住房投机炒作,在信贷政策上进一步收紧。
易宪容
经过一年多来被称作史上最严厉的调控,住房的价格仍然处于上涨的态势。只不过,一些地方房价上涨幅度小了一些。事实上,这是中衡表现出来的一种假象。中存在着严重的不平衡。发达的地区,比如在东南沿海地区,其经济发展水平已达到中等发展与发达地区相比至少落后30年。房地产的情形也是如此。因此,如果要让全,同样需要几十年的时间。正因为这种房地产市场发展严重不平衡,在相当程度上把当前国内房地产市场僵局给掩饰了。即,看上去全国的房价仍然在上涨,住房销售还在增长,房地产开发增长更是创历史最好水平,其实住房市场的僵局正由一线城市向二三线城市蔓延。
当前国内住房市场僵局态势主要表现为,经过一年多的房地产宏观调控,一二线城市住房销售在去年下降的基础上进一步全面下降。比如8月第一周,北京住房销售同比下降近50%,但住房价格却没有随之向下调整,而是僵持在一个高水平上。这与我国香港楼市形成了十分鲜明的对照。
在香港,随着特区政府的房地产政策出台以及全球经济面临的不确定性,这两个月的房价随着住房销售的下降在向下调整。房价的调控不仅只是表现为价格下跌,更主要的是表现为购买住房赚钱效应已发生现了根本性变化。一两年前,在香港购买住房,投资收益是十分可观的,不少人赚得盆满钵满,但在最近一个阶段,投资住房面对的风险越来越大,市况已糟到一些房产投资人宁可亏损也要退出市场的地步。正因为香港的住房投资并非只赚不赔,而是有赚有赔,所以当市况变化时,整个市场投资预期就会随着市场条件而变化。当下的香港楼市表明,市场预期已发生了变化,房价及市场调整已经开始。而随着房价的调整,新的住房需求才会逐渐涌现出来。
内地的情形则完全不同。一方面,住房销售全面下降,需要销售或可销售的住房则越来越多。特别是早两年不少国内投资者利用信贷资金过度炒作,个人手中所有的住房空置率过高的现象在一二线城市十分普遍。另一方面,因为住房价格依然僵持在高水平上,真正需要住房的人仍然无法或根本就没有支付能力入市,潜在住房需求无法
释放出来。同时,无论房地产开发商还是住房投机炒作者,由于手中过度持有不少住房而面临融资上的困境。
尤其严重的是,这种僵局不仅表现在商品住房销售与价格上,还表现在保障性住房的生产与分配上。因为,从今年政府对房地产布局来看,要通过大造保障性住房来挤出一二线城市的房地产泡沫,同时又不改变住房市场的宏观调控的工具性。这个意图当然很好,但要实现并非易事。因为,中国香港地区及新加坡这两个保障性住房力度最高的地方,是花了几十年时间才达到现在这个水平的。中国内地幅员如此广袤,保障性住房建设要达成一定规模,难度之高,时间之长,可以想见。更何况有关保障性住房的法律制度尚未建立,地方政府建造保障性住房融资以及保障性住房如何分配都面临着不小的难题。
对前一个难题,如果