利海雁鸣湖A地块整体营销推广方案(ppt 187页).ppt

营销全案
利海·雁鸣湖1号
郑州雁鸣湖城市开发投资有限公司
营销部

郑州别墅市场状况分析
利海雁鸣湖1号项目竞争力分析
项目定位体系
目标客户定位
项目价格定位
2011年10月前营销策略构思
项目总体营销策略
主要营销手段及事件规划
阶段性营销目标及营销策略
利海雁鸣湖1号营销目标
本案思考路径
目录
◆郑州别墅市场状况分析
◇
◇
◇项目定位体系
◇目标客户定位
◇项目价格定位
◇ 2011年10月前营销策略构思
郑州别墅市场状况
郑州别墅发展阶段:探索、调整、发展
调整阶段(1999-2000)
发展阶段(2001至今)
特点:
模仿。整体规划、户型设计及建筑风格上都过于陈旧老套。
特点:
随着社会经济的持续发展,城市基础设施得到很大改善,环城快速通道的形成改变了人们的时空概念,人居文化进步,消费观念转变,郑州市别墅市场开始不断活跃。
探索阶段(1992-1998年)
特点:
重视整体规划, 重点突出景观及配套,户型设计及建筑立面形式都有很大提高。
郑州别墅市场状况分析
2006年
国土资源部再次叫停别墅用地    国土资源部 2006从5月31 中国一律停止别墅类房地产项
目供地和办理相关用地手续,
并对别墅进行全面清理。
在2001年别墅供
应量骤然增加,
2002年成交量
成倍增长。
2002-2005年别墅
的销售平稳。
2006年后纯别墅的
稀缺性再
次得到市场追捧
重点关注2006叫停别墅用地后前后别墅市场变化
郑州别墅市场状况分析
——郑州迎来郊区化居住时代
据联合国75国统计资料显示,住宅发展与人均GDP值的增长密切相关:
人均GDP在800-1300美元,住房发展为起步阶段
人均GDP在1300-8000美元,为快速上升阶段
人均GDP在8000-13000美元,为平稳上升阶段
人均GDP为13000美元以上,为下降阶段
同时:
当一个国家或地区人均GDP达到2500美金的时候,小汽车开始进入家庭,城市郊区化“开始”
当人均GDP达到5000美金的时候,小汽车普及,城市郊区化“显化”
进入2000年的10年来,郑州经济社会取得跨越式发展,经济总量连上新台阶。其中,2003年,生产总值突破千亿元;2006年突破两千亿元;2008年突破三千亿元,进入“三千亿”俱乐部;,名列全国287个地级以上城市第23位。人均GDP已跨越5973美元大关,为居住郊区化提供强有力经济支撑。
郑州别墅市场状况分析
别墅需求分析
郑州别墅市场01-08年度价格发展
,呈连续性递升态势
,,03年开始每年别墅销售量都要大于该年的别墅供应量。可见需求旺盛。
价格持续走高,07,08年度跃升幅度骤升.
郑州别墅市场状况分析
郑州别墅分布现状
目前郑州市别墅多分布在市区边缘,其中市区北部,黄河以南环境优越地带尤为集中,并有沿黄河向东西扩展趋势。近年异军突起的龙湖版块2011年别墅供应量比较大,值得重点关注。
郑州别墅市场状况分析
北黄河、南龙湖
目前北区已经集中了全市60%多的别墅项目,在售项目也多集中在此,未来北区也将有天伦地块等低密度类别墅和别墅产品入市。
市区内和郑东新区也有少量别墅分布,如森林半岛、联盟新城以及温哥华山庄分布有少量别墅。
东南区域曾经是郑州别墅较为集中的区域,但目前已基本售罄入住。
郊县的龙湖镇分布有龙泊圣地、沁园春、正商红河谷等别墅项目。
郑州别墅分布现状
目前郑州市别墅多分布在市区边缘,其中市区北部,黄河以南环境优越地带尤为集中,并有沿黄河向东西扩展趋势。近年异军突起的龙湖版块2011年别墅供应量比较大,值得重点关注。
郑州别墅市场状况分析