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浅谈土地储备工作中土地出让及收益管理问题
张晓丹
湖北省襄阳市保康县国土资源局 441600
摘要:我国的土地储备制度是我国政府对土地管理工作的一项重要制度,对我国
完善土地市场也具有重要意义。其中,土地出让的问题是土地储备工作中的关键
所在,本文分析了我国土地储备工作中土地出让以及收益管理的问题并在此基础
上在文章最后提出相应的措施建议。
关键词:土地储备; 土地转让; 收益管理
中图分类号:C93 文献标识码: A
前言
所谓土地储备制度,是指土地储备中心,通过征收、收购、置换等方式,将
土地从分散的土地使用者手中集中起来,由土地储备中心统一进行土地整理后纳
入土地储备库,再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划通
过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入到市场,以供应和调控城市
各类建设用需求的一种土地管理制度。在土地管理的环节中,土地出让的问题关
系与市场的供给,影响我国各地的房地产市场价格,对于土地出让及收益管理问
题的处理,关乎于我国经济社会的稳定发展,关乎于我国民生与社会的和谐。

出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权,土地使用者不仅
可以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用
权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。
拍卖方式
《中华人民共和国拍卖法》如此定义“拍卖”:“以公开竞价的方式,将特定
的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。但是在拍卖的流程中存在着
不小的问题,在竞价过程中,报价人必须对竞争对手的竞价和土地的实际价值进
行预估,在预估的基础上做出自己的合理竞价。由于时间的限制和信息的不对称,
会使得报价人在报价竞争过程中表现出一些非理性的行为,从而中标人的报价往
往会超过土地的实际价值,给中标人带来损失。
拍卖的方式主要是通过此方式寻找最高的出价,相关的政府部门即可以过的
最好的收益。但是政府收益的最大化和竞价者的非理性行为往往会导致土地出让
合同的不可行性,进而造成社会资源的浪费,或者竞得者把成本转嫁于其产品与
服务上,最终造成物价的上升等问题。所以,要保证各方面利益均衡化,首先要
合理标准化拍卖的标价,有效的控制土地转让过程中拍卖的暗箱操作。
招标方式
“招标分为公开招标和邀请招标。公开招标,是指招标人以招标公告的方式
邀请不特定的法人或者其他组织投标;邀请招标,是指招标人以投标邀请书的方
式邀请特定的法人或者其他组织投标。”无论是公开招标还是邀请招标,都在流
程中存在很大的问题,如暗中指定土地的中标人。在土地“招标过程中,故意很
多设置前提条件和附加条件,缩小竞拍者的范围,使大部分投标、竞买者无条件
实现中标,其目的是使得自己原先选中的合作者可以顺利中标。此过程中还掺杂
着各种商业贿赂,使得国有资源以很低的价格出让。
有效出台更加细化的相关法律是解决该问题最好的办法。同时在土地转让有
关部门中加强行政教育,提高各位负责人的法律意识,切断其想中饱私囊的想法,
提高领导队伍的整体素质。最后,在民间也要组织群众学习相关法律知识的学习。
协议方式
土地的协议出让方式,主要是通过协