2018年5月济宁北湖项目可行性研究报告103p教学案例.ppt

济宁北湖项目可行性研究报告
山东中原物业顾问有限公司

城市概况
房地产政策分析
宏观环境分析
城市概况
孔孟之乡,运河之都,水城风貌、生态宜居的城市定位。城市历史悠久,文化底蕴浓厚
济宁,孔孟之乡,运河之都,位于山东省的西南部,是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。
济宁,具有7000年的文明史,历史文化悠久,是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹,人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁;春秋战国时期,被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门,乾隆等帝王到这里驻足探访。
城市
济宁市
临沂市
泰安市
日照市
枣庄市
徐州
连云港
2010年GDP(亿元)

2400





济宁为淮海经济圈发达城市,但市区对周边县市吸引作用有限
市区经济核心作用不突出
淮海经济圈发达工业城市,但城区辐射能力有限,城区房产购房客群呈现明显的地缘性特征
城市发展地位
济宁
从左图可以看出,济宁近几年GDP一直保持强劲的增长势头,增长速度较为明显。居民人居GDP的快速增加,人民生活水平迅速提高,经济形势持续向好,也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。
经济发展水平
国民经济飞速发展,房地产业借势攀升
购买力:收入拉升有效需求
经济发展水平
各县市区经济发展水平
由2009年济宁各县区GDP情况排名可知,排名前五位的的县区为邹城市、兖州市、曲阜市、微山县和任城区。
其余县市区的GDP均在150亿元以下
济宁目前重点培育的四个千亿级支柱产业
装备制造业
食品工业
煤化工产业
能源工业
装备制造业重点构筑“1+5”产业集群,以济宁城区(济宁高新区、市中区、任城区)为轴心,辐射带动兖州、曲阜、微山、梁山、汶上5个产业集中区,着力打造工程机械、汽车、农业机械、内河船舶、煤矿机械、输变电设备六个终端产品工业园。
食品工业重点培育“四区八园”,即集中推进济宁城区、兖州、微山、金乡四个生产集聚区,着力建设济宁高新区生物制品,兖州、嘉祥粮油制品,兖州、梁山肉禽制品,微山渔湖制品,金乡、泗水果蔬制品八个绿色食品工业园。
重点打造“一区五园”,即高水平建设邹城产业项目、公用辅助、物流传输、环境保护、管理服务“五个一体化”的煤化工综合园区;改造提升兖矿国际焦化、鱼台金威煤电、任城碳素和规划建设金乡、汶上五个专业工业园。
在煤炭工业方面,提高产品附加值,推进煤炭企业整合,提高产业集中度;加快建设肖云、龙祥、杨营、泰西、义能、军城、永胜等矿井项目。在电力工业方面,大力发展可再生能源和余热余压综合利用发电。
经济发展处在工业化起飞阶段,产业结构进一步优化,第二产业占据主导地位
济宁产业结构所处阶段
经济发展阶段及其产业结构特征
通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定,第二产业占据主导地位,给房地产发展提供了良好的经济基础。
(数据来源2007-2010年济宁统计公报)
城市产业结构
济宁产业资源
济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地;
煤炭储量达250亿吨,占山东省的一半以上;
稀土矿储量1275万吨,位居全国第二;
全国著名的煤炭企业——兖矿集团和全国最大的火力发电企业——邹城电厂都坐落在济宁境内。
城市化
被动郊区化
主动郊区化
城市中心拥有最优越的可达性和区位优势
城市要素向中心聚集
城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能
有城市更新改造背景形成大量购房需求
政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设
在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重
阶段划分
城市特征
指标特征
居住消费特征
人均收入(GDP)/美元<3000
人均收入(GDP)/美元3000-4000
解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求
追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主
人均收入(GDP)/美元4000-6000
追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加
郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善
郊区主流客户为本区域的中高收入阶层
购房目的为第一居所、第二居所或投资
人均收入(GDP)/美元>6000,城市化率70%
追求生活质量阶段,对物业的要求不仅停留在居住的要求,开始出现度假居所,投资物业等等。