2005年济南市西营镇地块市场分析报告.doc

济南市西营镇地块
市场分析报告
2005年5月18日
目录
一、环境篇
区域概况
区域规划
环境结论
二、市场篇
区域房产市场现状
未来走势及供应量
个案调查分析
市场结论
三、产品篇
项目位置
项目SWOT分析
项目产品定位
产品建议
环境篇
一、西营概况
西营镇位于济南市南部山区,锦绣川上游,总面积126平方公里,所辖38个行政村,99个自然村,。距济南市区35公里,约30分钟车程。
二、自然环境
西营镇生态环境优美。山山有绿树,沟沟有清泉。,林木覆盖率已达65%,山脉绿化利用率达到90%以上,位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业,因此,就少有了机器的噪音和烟尘的污染,空气质量好,一年三季有花,四季长青,景色怡人。
春来花红柳绿,夏季山清水秀,秋日桃李满枝、果实累累,冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁,鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源
济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷,均坐落于此。山青水秀,风光倚丽,物华天宝,人杰地灵,旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济
林果业是主导产业,盛产30多种干鲜果品,果品品种有120多个,其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩,成为济南市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多,自然隔离条件好,光照强,有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通
省道327线贯穿全镇东西,港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错,干支线相连的交通网络。交通方便,65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡
镇的道路四通八达。
二、区域规划
保泉政策
保泉先保源,南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区,是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理,绿化荒山,营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林,搞好塘坝挡蓄,留住“天上水”,涵养水源。
市区土地利用与卫星镇建设
南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.
,西营、,3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主,,建设用地均为3平方公里
经济整治
按照省、市要求,突出高效、生态两大特点,高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》,并积极发挥项目建设牵头.
西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述:
地处南部山区,紧临各大风景区,为绝版生态化地段。
植被覆盖率极高,空气清新,环境怡人,犹如“市”外桃源。
本区域交通便利,车流量适中,路况较好,有公交车直达。
政府大力度支持开发投资,建设西营,造福西营。
区域经济处于发展初期,发展潜力巨大。
优劣势分析:
优势
生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
交通便利,有公交车直达,为出行提供有利的条件。
群山环抱,绿化覆盖率高,空气质量好。
政府提倡投资开发建设,有一定升值潜力。
伴有诸多生态化风景区,明显聚集效应,提升区域形象,带动商业发展。
劣势
地处城市最南端,距离市区中心较远。
周边配套欠缺,商业不发达,人口稀少.
处于济南保泉地区,发展有一定局限性。
经济处于发展初期阶段,发展速度慢。
二、市场篇
1、房产市场现状
目前区域内房产市场处于发展初期阶段,区域房产项目以别墅为主。村庄较多,居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格,建筑密度大,品质较低,为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划,参差不齐,零乱无序。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处:加州花园及金宫山庄,待开发住宅区:林溪花园,龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨,旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量
区域未来提供用地,以住宅与商业用地为主,控制大规模的开发建设,保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展,土地供应量的减少,未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
由于政府“南控”政策的影响,未来土地供应量相对较少,且充分体现其地块的稀缺性和唯一性,大大提高区域地块价值。
案名
加州花园
金宫山庄
开发商
前程房地产开发有限公司
山东兴泰实业股份有限公司
代理商
美国HNA公司加州分部
前程房地产开发有限公司

占地面积