马鞍山亿丰环球商业中心策划案.ppt

报告框架
本地
外区域
1
商业研究
城市商业市场
区域商业市场
同类商业市场
结论
宏观市场
城市发展
结论
宏观研究
2
4
3
产品研究
策略制导
项目解读
SWOT分析
结论
项目定位
客群制定
增值策略
营销策略
合作模式
5
1
政策环境
城市发展
结论
宏观研究
——调控组合频出,打击投资,控制房价成为政策主导
2011年1月新政:国八条二套房首付提高六成二手房不满5年全额征税
1、二套房首付至少6成,
2、城市执行限购令
3、个人转让不满5年住宅全额征营业税
4、外地户口买房受限制
——楼市调控视势出击,对投资行为打击力度加大,同时影响扩大到改善型住房需求。
2010年年中新政:国十条,国五条相继出炉,首套房、二套房首付均提高
1、首套房首付30%,二套房首付不得低于50%,
2、暂停发放第三套房及以上贷款
3、暂时限定居民家庭购房套数
——首付提高,贷款难度加大,对投资买房行为起到了一定的抑制作用
对楼市产生一定影响但不妨碍个别住宅及别墅项目的热销
调控力度加深,部分改善型需求将被抑制,从而影响中高端市场成交
中央政策
2月25日,%。
2月20日,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。
1月18日,%
5月23日,%。
4月17日,国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。
4月14日,国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于50%。
4月11日,银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。
10月20日,住建部通知,%。
10月19日,加息,。
7月12日,银监会表示要严格执行差别化房贷政策。
2月22日,央行已对40多家银行开展差别准备金动态调整
12月25日,加息,。
12月20日,%。
11月16日、29日,%。
11月03日,住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知限制公积金贷款购房首付比例。
2月9日,公积金贷款利率上调
11月
12月
1月
10月
9月
8月
7月
1月
3月
4月
5月
2月
6月
2月
金
融
政
策
出
台
时
间
表
2011年
2010年
——已从适度宽松转到平衡,现阶段进入“加息通道”
经济政策
——商业及商办产品以及三四线城市或留相对空间,政策盲区迎来阶段性市场机遇
未来供销趋势
2011年一二线城市第二季度全国潜在供应面临放大态势。我司监测的40个城市来看亦是如此。其中,北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。由于全面限购,部分需求被挤压到三线城市,带动三线城市再创新高。贵司项目正是以上产品定位,应把握市场契机。
住宅:限购政策对一二线限购城市楼市造成极大的影响,同时还将对全国购房者造成房价下跌的心理预期,三线及部分四线城市购房者也将进入观望期。——观望,
商业:当地限贷政策大幅增加了投资住宅的门槛和成本,将导致此类客群部分转向投资商业、办公房源。——机遇。
政策环境小结
2011年,在现阶段政策形势下,对各类置业人群影响预估:
现阶段调控政策增加了投资住宅的难度,可能将为商业、办公房源带来阶段性市场机遇(时间周期有限,应主动性把握)。
马鞍山
南京
上海
杭州
向内地扩展
城市概况
马鞍山是安徽省最富有的城市。2011年上半年全市实现GDP460亿元,%;规模以上工业增加值增长15%,%,%,%,%,%,外贸进出口总额增长24%,就经济发展水平与消费能力而言,马鞍山与苏州、无锡、常州等长三角核心区城市已相差不大。
城市区位
马鞍山位于安徽与江苏交汇处,是南京都市圈核心城市之一,距离南京仅四十分钟车程。