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华南板块大户型洋房发展特征与趋势研究
2005-1-7


2004 年下半年,华南板块几个主力楼盘都推出了以大户型为主流的洋房组团,如
星河湾第四期星座,广州雅居乐新一期洋房上善若水,华南新城湖光山色二期,珊瑚湾
畔水岸洋房以及新入市的中海蓝湾。本专题以华南板块上述楼盘为主要研究对象,针对
大户型的设计、功能及布局等特征,对广州大户型的发展特点与趋势进行判断,为金山
项目大户型的开发提供参考。

一、对大户型洋房的界定
在市场的不同时期、不同板块区域,大户型的界定有所不同。根据目前的市场情况
来看,结合华南板块在售大户型洋房的情况,从面积上来界定,一般是指单元建筑面积
在 130 平方米以上的户型,达到 180 平方米以上的属于超大户型。从间隔上界定,大户
型至少达到三房以上。因此,本专题研究对大户型的界定为:建筑面积达到 130 平方米
的洋房。
近年因市场营销的需要,大户型洋房因建筑形式的多变,被赋予了各种各样的称谓,
除了一般的平层单元,出现了以复式为基本格局形式的空中别墅(顶层复式或高层复
式)、叠加式别墅(多层复式洋房)等物业。这些类型的物业对土地资源的占用形式都
有别于独立别墅和联体别墅,都是属于集合住宅,我们将其划入大户型洋房的研究范畴。

二、华南板块近期大户型洋房特征
主要在售楼盘推出洋房基本情况
楼盘星河湾广州雅居乐华南新城中海蓝湾珊瑚湾畔
统计范围星座上善若水湖光山色 2 期 A2、A4-7 水岸洋房
A、B、C、E、F 山韵轩(不包括
户型 1-3 及 5 栋)
建筑形式 15-18 层洋房 9-11 层洋房 13 层洋房 32 层洋房 10 层洋房
1
平层/复式平层/复式平层/顶层复式平层单元叠加复式
1-2 户/层 2-3 户/层 4 户/层 3 户/层 2 户/层(错层)
户型 205-612M2 132-234M2 103-167M2 121-175M2 140-226M2
建筑面积
统计套数约 800 套 280 多套约 300 套 213 套约 140 套
推出时间 2004-9-30 2004-11-13 2004-5-1 2004-8-28 2004-10-13
正式发售内部认购内部认购
2004-11-20 2004-10-1
正式发售正式发售
备注 1-26 座抽推平层
单元,28-29 座抽
推三层复式单元

主要在受楼盘户型面积分布及功能设计
楼盘建筑面积套数功能间隔套数功能设计特点
分布比例分布比例
星河湾星座 200-250m2 48% 3 房 2 厅 93% 1)3 房单元全为双套间设计,5 房单元全部为四套间设计。
250-300m2 28% 5 房 2 厅 7% 2)所有单元均带工人间。
300-400m2 13% 3)67%的单元带一个功能间,7%的单元带两个功能间(不
400-650m2 11% 包括工人间及主人套间的书房等设计)。
4)25%的单元带有两个阳台庭院(较大的阳台,与普通
阳台区别),其他至少带一个阳台庭院
广州雅居乐 130-150m2 13% 3 房 2 厅 40% 1)18%的单元带有双套间。
上善若水 150-180m2 6% 4 房 2 厅 60% 2)大部分单元都带有工人房和阳台庭院。
180-200m2 76% 3)40%的单元带有功能间。
200-250m2 6%
华南新城 100-130m2 42% 3 房 2 厅 100% 1)160 平方米户型均带 1 个功能间和空中花园。
湖光山色 2 期 130-150m2 42% 2)130-140 平方米户型带工人间。
山韵轩 150-180m2 16% 3)100-110 平方米户型为普通的三房两位户型。
中海蓝湾 100-130 35% 3 房 2 厅 70% 1)37%的单元带工人间。
130-150 35% 4 房 2 厅 30% 2)其中 154 平方米的四房单元为 270 度江景设计。
150-180 30% 3)几乎所有单元都带有空中庭院,以玻璃与客厅相间隔。
珊瑚湾畔 130-150m2 5% 3 房 2 厅 5% 1)94%的单元为复式单元。
水岸洋房 150-180m2 29% 3 房 3 厅 29% 2)双套间单元占 65%,三套间单元占 29%,甚至有四套
180-200m2 1% 4 房 2 厅 1% 间单元。
200-250m2 65% 4 房 3 厅 65% 3)94%的单元带有 2 个或 4 个大阳台。
4)14%的单元带有花园。