沈阳河畔新城二期营销策划方案.doc

河畔新城2004年营销策划方案
第一部分市场分析
一、经济增长加速带来房地产业快速发展
国民生产总值产生的影响
2003年沈阳市国内生产总值(GDP)1600亿,%,明年预测能达到1815亿元(数据来源:沈阳市人民政府)。经济增长呈现加速提升的状态。在中央支持下,老工业基地重新振兴将加快步伐,沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好,必然会带动房地产业相应的快速发展。
居民收入对房地产发展的影响
截止于2003年9月,,%, 1—,%,住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解:沈阳市居民购房需求相当旺盛,%。其中有一半人买新房,每户按80平方米计算,共需商品房近500万平方米(数据来源:东北新闻网)。
2003年沈阳住宅市场发展状况
开发状况
沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米,大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发,市场出现前所未有的开发热度,呈现“井喷式”发展,沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。
2、成交状况
2003年1月——12月初,,,,,预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米;
增量商品房市场急剧升温,投资销售比趋于合理,发展态势良好。
1-6月,全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%,而销售额比上年同期增长40%以上,前进的幅度是近年来所罕见的。
存量房再次刷新记录,稳居全国前茅
1-6月,全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上,,与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。
我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱,成为房地产市场的主流市场;
2003年上半年,沈阳市商品房销售金额增长35%,存量房交易增加50%以上,个人住房消费抵押贷款增长50%以上。沈阳在完成近三年调整任务后,驶入了快车道,处在加速度发展阶段。
3、价格状况
2003年1月——12月初,沈阳市商品房销售成交均价为2900元/平方米,其中浑南新区成交均价为2835元/平方米。
到9月末沈阳市存量房平均价格比年初上升了18%,,%,。%,。存量房的价格飞速上涨,又推动了增量商品房价格上涨。
三、2004年沈阳住宅市场预测
1、住宅市场将呈井喷式发展
分析几年来的发展走势,有关部门预计,沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰,其标志是大众住房消费市场全面启动,在居民追求改善居住环境、城市改造带来拆迁等主导因素的影响下,住宅房屋消费将呈现高潮。
2、住宅郊区化成为趋势
随着城市交通的改善,居住水平的提高及中产阶级的发展状大,令住宅郊区化成为一种趋势与潮流。由于中产阶层购房人群大多属于更换型需求,对产品性能要求较高,如要求环境优美、空气清新、配套完善等,因此只有近效或效区住宅才能有条件去满足此类购房者的要求,住宅郊区化、城市空心化现象正逐渐变为现实。
3、竞争呈白热化
随着土地供应量的失控,住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出,带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高,市场竞争呈现出白热化的状态。
4、楼市进入大盘时代,演变为全方位竞争
外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大,沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场,开始进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代。房地产业从粗放型向集约型发展,进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。
5、精装修房开始成为潮流
随着市场对精装修的认同与需求,各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房,但由于水平与经验所限,必然会出现各种质量纠纷,拥有丰富精装修房经验的少数开发商将成为精装修房市场的赢家。
6、购房的投资观念加强
随着城市改造带来房价的不断上升,如浑南开发大幅度带动区域住宅升值等现象的出现,人们的购房投资观念不断加强,购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。
四、河畔新城面临的竞争态势
1、竞争楼盘概况
河畔新城主要竞争楼盘概况表
楼盘名称
总体规划
本期规划
户型配比/
主力户型
配套设施
价格