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贷款额度高提取方式灵活
优惠的公积金贷款是买房时首要的融资方式,各地在公积金缴存、使用上有着不同的规定。本刊联线京沪穗三地记者,为你解读各地的公积金使用实用信息。
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从2008年7月份开始,北京住房公积金的缴存比例将统一为12%。与此同时,2008年北京职工住房公积金的月缴存额上限也由2007年的2166元提高至2392元(由上一年北京市职工月平均工资的300%乘以公积金缴存比例确定)。
贷款专家指出,与此前《北京市公积金缴存管理办法》中,住房公积金8%~12%的分档缴存比例相比,统一的缴存比例更加符合公平原则。尤其是个人公积金账户的缴存额为个人和公司共同负担,缴存比例的统一意味着公司将增加员工的公积金的福利,大部分北京市民的公积金缴存额也将有所提高。
随着缴存额的提高,可供使用的住房公积金贷款存量也会有所上升。由于公积金贷款具备低利率的优势,此举的推出也有望为更多的买房人带来实际的优惠。那么,北京的买房人可以怎样使用自己的住房公积金呢?

公积金贷款最高达78万元

根据《北京市住房公积金贷款办法》的规定,凡是购买自住房,借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人,只要按照规定建立住房公积金账户12个月(含)以上,同时,足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的,且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款。
众所周知,公积金贷款使用优惠的贷款利率,如目前1―5年期的公积金贷款利率为%,5―30年期的利率为%,远远低于同期的商业银行贷款利率。如果能够充分地使用上自己的公积金贷款,无疑能够大大降低贷款买房中的利息负担。那么,北京市对于公积金贷款的额度是如何确定的呢?
记者了解到,目前北京住房公积金单笔贷款最高额度为60万元;在此基础上引入了个人信用等级评价机制,个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15%,即69万元;AAA级的借款申请人,贷款金额可上浮30%,即78万元,这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度。
不过,具体到每个贷款人,住房公积金贷款额度由多个因素来确定。包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等。
北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是:首先计算本人及共同申请人的月收入:月收入=个人住房公积金月缴存额/住房公积金缴存比例;在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40%生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得,就是最高可贷款额。
举个例子来说,方先生与太太共同申请住房公积金贷款,目前方先生每个月住房公积金缴存额为1200元,方太太为600元。因为是单位和个人各出一半,以12%作为统一的缴存比例,可以计算出方先生和太太的月收入分别为5000元和2500元,月收入之和为7500元。扣除40%的月生活费后,每月可供还款的最高金额为4500元。假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款,其利率为%,每万元贷款等额本息法下的月还款额为元。那么他们可以申请的最高额度就可以通过4500除以得到,大约为56万元。
当然,测算出来的贷款额度是一个供参考的额度,最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度(60万元