持久的商业经营管理.doc

与住宅开发相比,商业地产开发更具专业性,涉及的利益方更多,包括发展商、投资者、经营者及消费者,是一种建立在多种专业平台上的经营行为。[Fr:]  
[Fr:]       从商业地产的特点来看,商业地产是长线投资,需要有长达几年的市场培育期,无法在短期内回收资金,因此资金回收和市场培育的矛盾是商业地产发展商必须要解决的问题。归根结底是如何在合理周期内回收资金,即采取何种经营方式的问题。根据经营方式来决定对后期商业管理的需求。[Fr:]  
        [Fr:] 根据所有权和经营权的不同组合方式,商业地产的经营模式有多种: [Fr:]  
        [Fr:]        ,出让产权,很快收回投资; [Fr:]  
        [Fr:]        ,开发商掌握产权; [Fr:]  
        [Fr:]        ,开发商掌握部分产权; [Fr:]  
        [Fr:]        ,开发商同时掌握着所有权和经营权; [Fr:]  
        [Fr:]        ,以物业为股本,成立专业商业经营公司,合作或合伙经营; [Fr:]  
        [Fr:]        ,专门经营其开发的商业物业,并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业,同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。[Fr:]  
[Fr:]        其中,第一种经营模式,即“只售不租,出让产权”的模式,是旧有商业形态普遍采用的经营方式,其特点是开发商能很快回收资金,但非常不利于商业项目整体形象和品牌的塑造,不利于后期的统一管理和经营。[Fr:]  
[Fr:]        对于大型商业项目来说,“统一管理、统一经营”才能有效保障投资者和商家的利益。经历商业地产发展的几次变革,投资者也越来越多地认识到这一点,并把能否做到“统一管理和经营”作为选择商业项目的重要标准之一。[Fr:]  
[Fr:]          [Fr:]   目前,最为盛行的“产权式”经营模式,即由开发商将商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者,投资者不直接参与商场经营,而是通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营。在这样的经营模式下,投资者只拥有物业的所有权,而不拥有经营权。由经营商通过商业运作,将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起,各得其利。[Fr:]  
[Fr:]        这样的模式,降低了置业门槛,但是对开发商的实力,特别是后期管理提出了较高的要求,需要强有力的商业、物业管理服务做支撑。借助后期专业的商业、物业管理服务,有效解决投资者与经营者之间业权分散与经营场所统一管理的矛盾,即所谓的二元消费主体间的矛盾。[Fr:]  
[Fr:]        商业地产发展面临的问题[Fr:]  
        [Fr:到,商业地产正在面临非常关键的转型期。转型时期是商业形态、商业模式最丰富,竞争最激烈的时期,也是我们发现问题、解决问题的关键时期。[Fr:]  
[Fr:]        通过对商业市场、消费者的详尽调查,我们发现目前的商业存在以下问题: [Fr:]