潘石屹：“零首付”不可行.doc

面对经济不景气,现在不少楼盘为吸引买家再次打出了“零首付”的口号。对此,潘石屹14日表示,用“零首付”刺激房事不可行。零首付会使购买力有很大的水分,对银行也存在着很大的风险,是房地产产生泡沫的最大根源。但是,在一手房、二手房买卖交易中的这种做法都不少。业内人士表示,二手房“零首付”的风险要远大于一手房。一手房交楼之前银行无风险“零首付”的做法目前运用最普遍的在广州外郊楼盘,花都、增城等区域不少楼盘都采用此手法。祈福水城目前就以“只要交纳3万定金,即可享有首付二成优惠”的方式吸引了不少买家的关注。据销售人员介绍,具体做法是只要买家交纳3万定金,首期的剩余款项可在业主收楼后的两年内交清。以该楼盘一套80平方米,单价4800元/平方米的房子计算,总价40万,如果按照正常买楼途径,首次置业的买家需要首付两成也就是8万元,但按照开发商的优惠策略,买家只要付3万即可买楼,其他5万可在两年内交清。“即便有的发展商表示首期款为零,也是需要在限定的时间内把首期款付清。这种做法不仅能满足一些中低收入者住房的需求,降低购房门槛,同时也让买家有足够的时间凑齐首付”。粤沛地产副总经理黄春分析。他进一步表示:一手楼的零首付在交楼之前银行不存在任何风险,即使交楼以后,买家的供房款也达到了一定金额,银行风险也不大。据发展商透露,实行零首付的楼盘,买家剩余的首付款是由发展商垫付给银行,并同时和银行签定了“无条件回购”协议,即在未出房产证之前,买家若出现断供情况,发展商将房回购,银行不存在任何风险。如果出了房产证后,买家出现了断供,则由银行负责收回房产进行拍卖。但黄春表示,房子从购买到收楼最少都要两年的时间,这段时间内买家已经把首付款付清,也进行了两年的供楼行为,银行的风险已经不大了。同时有业内人士表示,目前做零首付的楼盘都为中低价位的楼盘,总价不高,银行的放贷风险也小。二手房首付少8万利息多14万在一手房零首付出现的同时,二手楼成交中以“零首付”为口号的中介却比比皆是。地产专家通过计算表示,不仅对于银行,同时对于买家来说,风险比一手楼零首付更高一筹。目前一些番禺小中介通过零首付招揽买家。以一套40万的二手楼成交价为例,按照正常的成交途径,首次置业的买家首付二成,即8万元。但如果中介公司和银行内部人员沟通,将该套房的评估价定为50万,首付二成是10万,但因为银行放贷是40万,刚好抵消了原来的合同价(40万),也就是说买家不用给首付就可拥有这套二手房。但买家在甩掉了首付的同时,由于房子评估价格高出了10万,买家不仅要付出更多相关的税费,更需要多付出大笔的利息。同样以上面那套二手房为例,40万房价贷款八成,20年为年限,银行放贷是2315元/月。若按50万元的话,40万元放贷是2894元/月,每月增加了579元,20年就是增加了138960元。也就意味着买家尽管首付少了8万,但利息却多出14万元。业内人士表示,目前二手楼市不断下滑的市况下,一旦买家出现偿还不起的状况,银行将其收回拍卖,很难拍回此价格。这样银