国泰君安－2005年5月房地产行业月报.pdf

股票研究
行业动态月评房地产行业中性
张宇
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******@ms.
5 月是房地产热的转折时点
2005 年 5 月 12 日


第一季度房地产投资领先城镇固定资产投资的幅度相比上年第四
季度扩大。经济适用房投资同比负增长,占住宅比重同比下降。


第一季度商品房销售价格再创新高,商品住宅涨幅比上年同期提高
7 个百分点。上海、南京、杭州、青岛、成都、济南、宁波住宅涨

幅为上涨热点城市,涨幅超出全均涨幅。


第一季度全国楼市旺势迫使政府加大了调控力度。在国务院“新、
老国八条”的基础上,建设部等 7 部委联合颁布《关于做好住房工

作的意见》,对商品住宅价格进行全面调控。


观望是交易的毒药,政策调控力度的加强和消费者预期的改变,使
重点公司投资评级
得月间一手房市场“有价无市”,二手房市场“价跌量少”。
万科 A/B 中性 4
华侨城中性
房价调控风暴中心的上海,最近一个月来成交均价、成交面积、成
金融街中性
交金额总额和成交套数均呈下降态势。
亿城股份中性

我们继续坚持前期“商品房市场进入转折期”的观点。预计一手房
将由于销售滞缓、竞价销售和二手房价格下降挤压而改变“有价无
市”,市价将下降。二手房市价将因买方观望、卖方急于获利了结
而继续下跌,成交量有望在价格继续下跌中放大。

短期内,房地产上市公司股票的估值可能将主要受到市场定价体系
重新确立和投资者情绪波动两方面因素的影响,但我们维持对国内
主要房地产公司 2005 年业绩保持良好增长的预期。

建议投资者对市赢率和市净率均较低的公司予以关注,如万科
A/B、华侨城、金融街、亿城股份等。
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1. 第一季度房地产投资明显反弹
一季度全国累计完成房地产开发投资 2324 亿元,同比增长 %,增幅
同比下降 个百分点,比前 2 个月回落了 个百分点。但是,自上年
11 月起,全国房地产投资增幅在时隔 8 个月之后再次超越城镇固定资产
投资,领先幅度从上年第四季度的不足 1%扩大到今年第一季度的 %
以上。

图表 1:第一季度房地产投资增幅继续领先全国城镇固定资产投资
70
60
50
40
30
20
10
0
-101999- 1999- 2000- 2000- 2001- 2001- 2002- 2002- 2003- 2003- 2004- 2004-
5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11
-20
房地产投资领先幅度城镇FAI 房地产投资

数据来源:国泰君安证券研究所

第一季度房地产投资中,完成住宅投资 1533 亿元,增长 %,占全部
投资的比重为 66%,与去年同期保持一致。住宅投资中,完成经济适用
房投资 60 亿元,同比下降 %,所占比重由去年同期的 %下降到
%。可见,房地产投资反弹,经济适用房投资同比负增长和占比下降
增加了政府调控房地产的决心。

2.