,住宅物业只能在不改变高尔夫球道的条件下,进行规划布局。住宅物业方面,设计院也先期进入,提交了规划设计方案的成果。因此,伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下,结合设计院的方案,更加有针对性提出本项目的定位建议。由设计院方案引发的几点思考设计院方案的技术指标从设计院的技术指标看:独栋别墅共276户,总建筑面积159390平方米,户均建筑面积约578平方米;联排别墅共434户,总建筑面积81375平方米,户均建筑面积约188平方米。别墅产品户均面积过大将会面临较大的市场风险,拉低销售速度,拉长开发周期市场定位问题1球场、酒店、住宅间的交通问题2酒店、球场与居住区的交通使用同一条交通动线,缺乏有效区隔。建议酒店、球场与住宅之间的交通相互独立,避免相互干扰,居住区使用相对独立的出入口。由设计院方案引发的几点思考别墅的价值体现问题3“买别墅即是买院子”、“度假生活”从伟业多年的销售经验来看,客户对院子大小的关注程度不吝于房子本身,大面积的庭院、提高项目的总体价值,建议规划布局时考虑较低的建筑密度,力争“一亩一栋房子”由设计院方案引发的几点思考开发策略问题4由设计院方案引发的几点思考高举高打:顶级产品入市,树立项目高端调性?好处:树立项目品牌,快速实现产品溢价问题:销售速度缓慢,现金流容易断裂配套先行:前期打造配套,区域成熟后开发住宅?好处:增强投资真信心,物业价格跳跃发展问题:先期资金投入大,资金成本高走现金流:中端产品入市,现金充足后开发配套?好处:实现快速回款,减缓现金压力问题:无法实现更高溢价,整体收益性差本报告的框架如下:市场定位问题项目整体定位交通组织问题别墅价值体现问题开发策略问题项目产品定位开发策略定位第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位一、项目整体定位区域发展机会回顾40公里120公里130公里大连国际机场本项目距大连市区130公里,物理属性较远,明显的度假属性。具有一定的山海资源,项目本身也将开发高端高尔夫球场和五星级酒店,具备打造度假物业条件。区域发展机会回顾2010年4月,经国务院批准,长兴岛正式升级为国家级经济技术开发区,未来长兴岛将建设成为:东北地区重大装备制造业及配套产业的集聚区;大连市的一个卫星城市,未来10年人口规模将达到80万的新兴移民城市;大连国际航运中心的重要组合港;为将来中国面向日本、韩国自由贸易区作战略上的准备。有了国家政策的大力支持,长兴岛将强势发力,加快城市化发展进程,本项目结合区域产业发展,城市化产品吸引岛内产业人群。大连长兴岛经济技术开发区
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