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研究报告
RESEARCH REPORT


房地产投资信托基金研究


课题研究员毛志荣





深圳证券交易所综合研究所
深证综研字第 0089 号
房地产投资信托基金研究

内容提要

本报告考察了近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信
托基金产品,通过对产品特性及相关立法的分析比较,
结合我国房地产业、房地产融资状况和法律制度的现状,分析我国发
展产品的市场环境和路径选择。
REITs 的发展模式基本上是在税收法律条款下的市场型模
式。从税收的角度,确立 REITs 的税收优惠条件。REITs 行业根据税
法和市场状况,在结构、经营策略等方面作出相应的决策。
REITs 条件的专项
法规,对 REITs 产品提出设立条件和监管要求,强调 REITs 结构中各
参与方的条件和责任。
REITs 的结构创新和演变是相关税法演变以及 REITs 对市
场变化作出应对的结果。亚洲 REITs 的结构是满足法规要求的结果,
REITs 在亚洲没有形成由市场环境所致的结构变异。
在投资特性上是具有固定收益产品和中小盘股票特征的
投资产品。对收入的高分红要求使其具有固定收益的特征;房地产作
为 REITs 的投资目标决定了其收益的相对稳定性;REITs 的投资收益
表现为其投资总收益比高增长公司低,但比债券收益高;其收益与其
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房地产投资信托基金研究
他金融资产的相关度较低。
GAAP 会计准则的净收入计算不能真实反映 REITs 的现金
流的情况。对 REITs 的合理评估是运营资本(FFO)评估方法。FFO
是传统的净收入计算加上折旧和分摊,再调整由资产销售而产生的收
益或损失。
REITs 产品的可以为房地产商提供银行外融资渠道,
缓解由于迅速发展的房地产业对银行房地产贷款产生的压力,降低银
行由于房地产贷款比重过高所带来的风险;同时 REITs 产品有助于发
展低风险证券产品,使我国证券市场的产品结构趋于合理。
、封闭式产业基金和房地产公司型 REITs 是三种发展
我国 REITs 产品的选择路径。信托计划最符合 REITs 产品的结构要求,
但是在现有的法律制度中,需要突破相当多的法律制度限制,难度较
大。封闭式产业基金的路径具有结构上的优势,但是由于缺乏有关产
业基金的法律和法规,在实施中难度较大。房地产公司型 REITs 的模
式所面临的法律制度障碍相对较小。但是,面临着公司治理和潜在的
利益冲突问题。




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房地产投资信托基金研究
目录
一、导言
二、海外的发展现状
(一) 在全球的发展
(二) 的种类
三、产品的国际比较
(一) 的两种发展模式比较
(二) 的结构比较
(三) 的上市条件比较
四、的投资特性分析
(一) 的独特优势
(二) 与相似产品的差异
(三) 与其他金融资产的相关度
(四) 投资的收益和风险
五、我国发展的环境分析和路径选择
(一)我国发展的环境分析
(二)我国发展产品的路径选择
附录
附录各国设立条件
附录上市获益分析举例
附录的评估方法
附录评估计算实例
附录美国市场的发展
附录美国分红税收计算
附录美国结构分析
附录我国房地产信托产品的发展案例分析
主要参考文献
房地产投资信托基金研究
一、导言

房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的
两个市场。房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展,平均年增长
率达到 %,而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展
遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高,银行为了降低风险,
提高了房地产项目贷款的条件。目前,房地产行业迫切需要银行外的融
资渠道,以解决开发和经营的资金问题。
目前我衡的问题:风险结构不够合
理,在可交易投资产品中,大约百分之八十为风险较高的股权类产品,
只有大约百分之二十为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投
资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场
发展面临的一个重要问题。
近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是
在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投
资计划。REITs 不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道,而且