中国人买房的七大死穴.doc

在房地产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。本文总结了中国人买房的七大死穴。
笔者从1999年接触房地产业,一直工作到今天,这行让我欢喜让我优,让我赚了很多钱,但是也让我很受伤,今天我终于拿到了签证,有几句话,还是想说出来。
我大学毕业就从事房地产,在一家业内TOP10的公司,一步步从售楼先生干到今天的地区副总,十年后,终于感觉到累了,也看透了,以前是不能说,今天终于可以说了。以为一定要财大气粗才能做开发商?错了,开发商大部分一开始都是空手套白狼,关系比资金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府关系够硬,拿到了地,那银行都很愿意给你贷款。
以为开发商都是自掏腰包?又错了,土地转让金都是贷款的,修楼盖房都是承建商垫资的,开发商没掏几个钱。觉得盖好房子,开发商该卖房了吧,这次还是错了,开发商在开盘之前,会搞个内部认购,至少一半以上的房子都给内部认购掉,这个很多人知道了,其实就是找人向银行贷款买房,其实就是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行。说直接点就是产权变换一下,这银行的钱就全进到开发商的腰包了,真正想买房的老百姓,第一次几乎没有能买到心仪的房子,基本都是“卖掉了”,然后过两天告诉你说有人退房,其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里,钞票再一次进入开发商的腰包。觉得开发商拿到钱了,就该去还银行贷款了吧,这次还是错了,开发商怎么会那么笨,进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地,只要拿到土地,随便哪个银行能找上门来。
如果你们问银行就这么做?我要告诉你,银行就是这么做的,开发商向银行贷款拿地,是用土地做抵押的,现在房子都盖好卖掉了,开发商就算还不了拿地的贷款,银行对这笔烂帐也没办法,只能去找政府,政府就把这块地再次出让,拆迁,补银行烂帐。所以你们没见吗,但凡成熟的开发商,都是拥有好几个相对独立的经济实体,钱就这么转来转去。你们如果觉得政府是真心希望控制房价的,真心觉得房价过高的,只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地,土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已,可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩。对于地方政府来说,土地就是GDP,土地就是政绩,土地就是繁荣昌盛。
“死穴”之一:买涨不买跌
在房地产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。
记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候,建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房,有一部分买了,很高兴。
然而有的会员却认为房价还会继续跌,坚持再等等,然而等到2009年价格又上涨了20%的时候,急了,害怕自己不买别人会买了就没有了,会涨得更高,便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了,凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。
笔者认为︰在房市,永远没有顶和底,也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始,而跌就是涨的先兆。
解穴办法︰当身边的人都在入市买房的时候,自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候,自己一定要贪婪,在跌的时候买,在涨的时候卖。只有这样,才不会白白浪费自己的血汗钱。
“死穴”之二:不研究国家政策,盲目入市
经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记,如果政府不出手,就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平