东方巴黎城年度营销策划推广方案.doc

东方巴黎城年度营销策划推广方案
第一章开发背景分析
宏观政策分析
“90/70”政策
06年5月建设部等九部委联合下发“90/70”政策:“自06年6月1日起,套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”,这一政策已对姜堰市场形成一定的影响,市场住房供应结构有所改变。
第二套住房首付比例和贷款利率提高
07年9月由中国人民银行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,,且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
五次加息政策对房地产市场的影响
自2007年3月18日至12月20日,央行6次加息,%%,在一定程度上增加了购房者的还贷压力,%,国家银行货币政策进一步收紧,增加了资金贷款的难度,两者在控制住房有效需求方面均产生了一定的效果。
2007年5次加息后房贷月供增幅(等额本息单位:元)
10万元10年
15万元10年
20万元10年
15万元15年
20万元15年
加息前的基准利率





加息后的基准利率





月供增幅





姜堰房地产市场分析
高端缺失、中低端压力。
随着姜堰引进外资力度的加大,城市各项事业规划合理,发展迅速,城市的高端客户群体将进一步增加。而目前当地的高品质的社区比较少,高端缺失现象比较明显。
历届市政府均大力推进住房保障,,并在今后几年内加大保障性住房的供应力度。我们判断中低端商品住宅将面临严峻的市场挑战,市场竞争将日趋激烈。
公司的第三代产品的强势登陆,对当地市场会造成相当的冲击。
土地供量提升、机遇竞争并存
2004-2006年姜堰市土地供应总量相当大,未来几年内姜堰市楼盘上市量将会非常大。姜政发〔2007〕41号规划,(不含城中村改造用地)。其中,。2008年商品住房用地供应总量中,,;用地总量中,、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全部为新批用地,其中,,。所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,
。所以项目在开发策略上,第一是要抓住稍纵即逝的开发时机,第二是要做出自己的特点,第三是要密切关注业界信息处处占得先机,第四是要做好楼盘的品质。
姜堰住宅价格稳步发展、泡沫经济未能影响姜堰房市
2006-2007年市区均价已超过每平方米3000元大关,其他地段均价2500~3000元。在国家政策的影响及泡沫经济下,很多城市的楼盘价格下浮、楼盘滞销或增幅减弱,但姜堰的价格并没有呈下降趋势,相反的是房价继续上扬。根据对姜堰市房地产市场的分析,明后两年房价还有上涨的空间,形成高价旺销的其中原因一之是泰州市目前有大批旧城项目,促使了房地产的进一步发展;二是交通设施的长足发展带动了工业投资和商贸投资发展,流动人口增加;三是受泰州火热房产的辐射,姜堰城镇居民的购房置业的观念更新。
居住要求越来越高,品质楼盘备受追捧。
早几年,姜堰的住宅开发是以旧城改造为主,分布较为分散,且以多层住宅为主,形式单一,定位偏低,而随着开发力度的加大和房产经济的发展,近年来,各个开发商都在致力于开发高品质的楼盘以适应需求,提高自身的市场竞争力。
小高层已成开发商的开发热点
2002年以前,不单单是姜堰市包括泰州市房产品也普遍是单一的多层住宅,楼盘缺乏特质,自2002年泰州市第一个小高层水景住宅黄金家园取得成功后,高层、小高层住宅已经大步进入泰州市场,目前姜堰的府西人家、、亚方大厦等都设计有小高层或高层住宅。随着楼盘品质的提高,消费者的品味也会相应的提高,这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时,把自己的产品做得更美更好,以求在激烈的市场竞争中脱颖而出,届时将会加剧姜堰市房地产市场的繁荣与发展,同时必将引起新的一轮开发热。
第二章项目概况、项目推进及亮特点提炼
项目概况
项目区位:328国道南侧