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租赁合同纠纷的案例分析
甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云
甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案
案情介绍
2001年11月21日,甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。合同约定:由乙方(乙公司)承租甲方(甲公司)所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层,租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止,,乙方一次性付清1年房租66000元,并预交2003年房租10000元。乙方应在合同到期前一个月,预交下一年房租,合同到期后与甲方签订续租合同,否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施,否则,甲方有权采取必要措施,要求赔偿,恢复原貌。合同履行中,,;2002年2月26日,乙公司对承租房屋进行了装修,在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构,毁坏房屋设施,致使租赁物部分受损。2003年1月11日,甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》,明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金,逾期将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后,于2003年1月21
日,向甲公司作出《缴费说明》,明确表示,甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到,但拒绝预交2003年度租金,并提出了续交房租的条件,即“我公司继续履行原合同,三楼由我公司出租或继续使用,你公司不予干涉,我公司续交第二年房租。”2002年6月12日,乙公司与B市丙公司签订了销售维修部(以下简称维修部)签署联营协议一份,《联营协议》约定:乙公司与丙公司双方以联营合作的方式,由乙公司提供经营场地,本着照章纳税,合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元(70000元)的,作为丙公司联营投入的股金。双方联营中,无论盈亏,丙公司付给乙公司年股金70000元,不得以任何理由拖欠,否则乙公司有权停业,停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有费用(税金,管理费,水、电、暖费)必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。甲公司与乙公司由此引发争议,甲公司起诉要求解除租赁合同,并申请法院先予执行,致三楼出于空置状态;诉讼中,乙公司提出反诉,要求甲公司赔偿装修费、可得利益、。
案件焦点
1、甲公司是否具备合同解除权的问题;
2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题;
争议与分歧意见
第一种观点认为:同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营,实为转租,且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为,甲公司得行法定解除权,所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同,对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。
第二种观点认为:乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为,甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行,应当对乙公司的损失承担赔偿责任,乙公司的反诉请求依法有据,应当得到支持。
结论
笔者认为,本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面,其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。结合本案案情,笔