重庆云飞公司茂园亚居项目规划及销售价格建.doc

重庆云飞公司茂园亚居项目规划及销售价格建1658171823重庆云飞公司项目规划及销售价格建议
盛世大唐(重庆)地产顾问有限公司
2005年4月6日
一、项目规划建议
(一)、原有规划点评
商业部分:
1、商业临街面长度较短,进深较大;
项目
按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在3000平米左右,商铺的进深须保证21米,才能实现商业的最大面积摆放,为项目的销售带来了潜在的威胁。
2、商业面过于简单,无法实现人流的引入以长时间停留;
项目商业临街面设计为直线,使人流停留时间较短,不利于商业的经营;同时直线商业无法实现人流的长时间停留,使得项目商业氛围难以形成,影响到项目的销售。
住宅部分:
1、塔楼并排摆放,楼间间距较小,业主生活品质有所影响;
项目三栋塔楼临南面街道并排摆放,使得楼与楼间距离变小,私密性差,影响到住户的生活的质量,降低了项目的综合品质。
2、景观不平衡,不能保证大多数单位景观的营造;
住宅景观面过于集中,不同朝向景观不平衡,容易形成销售的阴阳房,成为影响项目销售的不稳定因素。

3、户型面积配比
户型面积偏大,使得总价增加,加大了项目销售的难度。
(二)、调整思路
需思考的问题:
1、如何在市场接受的前提下,实现项目的利润最大华?
2、如何将项目商业部分进深进行调整,同时保障商业面积?
3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值?
4、如何提升项目住宅部分的综合品质,实现产品价值的最大化?
5、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响?
调整思路:
1、通过将商业直线排列改为U字型排列,增大商业昭示面,增加临街底层商铺数量,实现项目商业部分利润的最大化;
2、通过设立前庭广场吸引人流,聚集人气,便于商业氛围的培养,有利于项目的招商与销售,同时解决住宅部分景观不平衡的问题;
3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法,增加楼间距离,以提升项目的综合品质;
4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法,降低临街商业对住宅的影响;
5、采用点式布局,实现户型的合理化,减小户型面积,降低客户购房门槛。
(三)、规划调整建议
注:
① 1号楼:
楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅)
每层户数:每层6户
电梯数:2部电梯
户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡)
户型配比:两房:三房=3:2
② 2号楼:
楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅)
每层户数:每层6户
电梯数:2部电梯
户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡)
户型配比:两房:三房=1:1
③ 3号楼:
楼层数:20F/+1 (1—2F为商业;3-21F为住宅)
每层户数:每层6户
电梯数:2部电梯(建议品牌电梯)
户型面积:两房(建面80-95㎡);三房(建面100-140㎡)
户型配比:两房:三房=3:2
④商业部分:
商业摆放:整个商业西面部分沿红线摆放,南面部分凹退40—50米,在原有商业的基础上增加了214米的商业临街长度。
商铺进深:8-12米
商铺层高:4—
群楼部分商业:商业部分超出住宅部分2米,实现建筑覆盖率的合理使用。
⑤前庭广场:
广场面积:在4000平米左右
设施配置: