天海山色园项目营销策划方案.ppt

合富辉煌房地产(西部区域)2010/7/13珠海天海山色园项目营销策划方案项目销售目标销售总额:目标分解:19亿元住宅均价30000-35000元/㎡该销售目标意味着:1、住宅均价比珠海同类产品高出约5000元/㎡。2、项目每套总价在500-900万元左右。合富对项目的初步认识珠海城市发展前景港珠澳大桥开通,东邻香港,南与澳门陆路相接,珠海澳门一体化格局即将形成。广珠轻轨即将通车,通车后广州至珠海仅需一个小时,广珠关系空前紧密。国务院核准横琴新区兴建,主要发展目标是:到2020年,横琴新区总人口为28万人,人均GDP为20万元。”珠海将成为是媲美广深的国际生态大都市。珠海海景豪宅现状海景豪宅供应量较大,受新政影响较大,在售项目均价普遍在30000元/平米左右,但大部分在售珠海海景豪宅项目销售停滞。海景豪宅销售价格已经超出大部分珠海本地人的承受范围。现时购买珠海海景豪宅的客户主要为内地投资者。新政下珠海豪宅销售面临空前压力,目前主要购买的客户主要为内地投资者。项目产品特点项目为烂尾楼改建项目,占地较小,总建筑面积5万平米。底层为商业,属于商住单体楼。户型面积以130-200平米为主,属于中大户型产品,相对珠海在售海景豪宅户型面积适中。项目户型方正实用,但缺乏赠送面积,产品附加值一般。属于产品特色不明显的袖珍型商住单体项目。项目地段、景观特点项目位于老香洲核心地段,坐拥珠海最成熟的配套,地段价值非常高。东向一线望海,正面著名旅游胜地野狸岛,距离珠海渔女近2分钟车程。项目景观并非只有单调的海景,在人文、旅游景观相配搭下,项目景观价值比较同类项目略高。位于城市资源、景观资源、人文资源最丰富的地段,拥有非常高的地段、景观价值。由销售目标引发的思考珠海海景高层豪宅销售停滞不前,本项目出路在哪?本案地块较小,为商住单体,要实现比竞争对手更高的销售单价,应如何打造?珠海的海景豪宅价格已超出本地客户承受能力,现主力客户为内地投资者,项目怎样吸引他们?123[营销策略的初步判断]站在面向全中国的高度,寻找营销机会点。珠海在售海景豪宅销售不畅的局面,证明仅面向珠海本地的推广已无法为销售加速。珠海城市价值在腾飞。本地客户买不起海景房,需要找寻更多的客源。项目35000元/㎡的均价目标,必须放于全国才能实现。本案将是面向全国有实力购买500万元/套或以上的实力阶层客户。>>策略前思考:项目核心问题本案旨在重点解决以下四个关键问题——>>解读资源·豪宅