DLT 1176-2012 1000kV油浸式变压器、并联电抗器运行及维护规程.pdf

目录
10. 市场定位 2
定位思路 2
定位依据 2
项目定位概述 3
主题定位 4
目标消费群体分析 6
项目总体档次定位 8
功能布局定位 15
行业组织比例定位 19
目标商户组合 20
11. 经营模式定位 22
各主题经营模式定位 22
12. 项目名称建议 24
依据 24
项目名称建议 24
13. 项目交通组织建议 24
14. 项目铺位间隔建议 36
依据: 36
各行业面积配置要求概况 36
对平面死角位的处理 49
15. 定位持续性,市场变化及相应对策建议 50
目标市场定位的延伸 51
丰富功能定位 51
经营方式定位灵活: 52
商场业态定位多样化: 52
16. 商业项目成功经验的借鉴与参考 53
案例一:广州天河广场 53
案例二:深圳中信城市城市广场 59
17. 项目租金建议 64
依据: 64
成都现各行业一般的租金承受能力 64
本项目行业租金建议(不含海鲜市场) 73
租赁优惠策略 78
其它招商条件 78
18. 商场装潢设计建议 79
商场入口处设计 79
外立面、外墙广告位设计 80
内广场设计 80
天花设计 81
商场配套设施 82
市场定位
定位思路
调查分析区域商业和消费市场的现状和发展趋势确定物业的发展方向;
根据目标消费人群的消费习惯,心理要求,以及各类业态面积、楼层、位置、技术要求等因素将商家安排在合适的位置。
本项目的经营路线避免与周边同类商场相冲突,分析低档商场、高档商场经营的优劣势,针对商圈的市场空缺进行定位;
采取差异化竞争的方法,彰显自身独特的个性;
把握项目自身特点进行定位,将项目自身价值发挥到最大值;
定位依据
项目自身软硬件条件;
商圈调查及针对竞争对手的调查结果;
项目针对的细分市场中间消费者的需求;
零售业态租金回报较餐饮、娱乐高,但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持,所以要求两方面比例适当;
区域内特色餐饮、娱乐业态较为缺乏;
周边区域的办公写字楼消费群较大,虽然多数裙楼之下有商业配套,但总体上仍不足以满足市场需求,本项目部分功能能够作为写字楼商业配套的补充,同时也可以带动办公人群的选择性消费,与其它业态共享这部分消费力;
相关商业业态的租金承受力水平;
合理利润最大化;
项目定位概述
项目处于成都传统三大商圈之一的盐市口商圈,南临锦兴路,西临大业路,处于两条主干道交汇处,交通川流不息;两条主干道均设有多条公交线路,交通比较便利,随着地铁1号线兴建,为本项目带来利好因素;
项目周边以金融、银行、写字楼、科研教育医疗部门等设施为邻,人均收入1000-3000元左右,消费群体以中层收入居多,对本项目有一定支持力及能汇聚多层次消费人群;
根据成都市最新商业规划,青石桥、半边桥区域重新整顿,令区域商业布局更加合理化、规范化;
成都商业经过几十年发展,商业中心区竞争越来越激烈,必将导致商家向其它区域转移,市场针对性行业细分将越来越明显。
综合上述各因素,建议本项目市场定位为:以年轻消费群,周边商务办公人士,社区居民为主要目标,辐射各区中收入阶层,集购物,餐饮,娱乐,休闲等功能于一体的综合时尚购物广场
主题定位
随着城市经济的发展,人均可支配收入和消费的增长,以及商业领域的进一步对外开放,使外来商业元素对本地市场影响日深,成都的消费模式和商业经营模式都在迅速地变迁,这表现在产品的数量种类空前丰富,商家之间的竞争导致市场细分的进一步深化,消费层次更加多样,新兴的产品营销模式不断被投入市场,人们在消费的行为上,也有所改变,随着大体量的超市,百货以及综合型商业物业的出现,人们购物的选择面更广,个性化,体验性的消费需求日益显现并得到市场的重视,商家越来越意识到满足消费者获得心仪产品之外的心理需求的重要性,零售商业物业中集成了越来越多餐饮,娱乐,休闲的元素,购物场所融入日常生活一部分的趋势逐渐明显。在消费理念和商业经营模式发展的背景下,建议本项目主题定位为:休闲时尚购物新天地,通过商场的整体特色包装,配合商家个性化的店面装修风格,体现商场主题。
定位分解
本项目通过引入围绕年轻时尚消费者需求业态业种,以及以风格鲜明的休闲餐饮街为龙头的餐饮、休闲娱乐业商家,加之围绕家乐福超市的生活配套、儿童用品、休闲服饰等互补业态,打造时尚服饰馆、休闲餐饮步