土地增值税清算开发成本的确定.docx

土地增值税清算开发成本的确定作者:李延勇土地增值税清算工作中,开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费如何确定?根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。(2)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。(3)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。前期工程费如何确定?根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费如何确定?根据土地增值税暂行条例实施细则》第七条:建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。根据《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》(2014年6月27日) 对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,(建筑成本)可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下:(一)计算层高系数选取住宅层高为基数,设定为1;其他类别用房层高与住宅层高之比,计算出其层高系数。某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高(二)=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积根据《河北省地方税务局关于地方税有关业务问题解答》(2014年6月27日)房地产开发企业销售精装修房,其装修费用可以计入房地产开发