长沙商业广场策划案.doc

长沙某商业广场营销策划思路2004年7月1日长沙某商业广场营销策划思路一、序:众所周知,长沙某商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目,该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段,将备受众多开发商、代理行及客户的青睐,房地产项目尤其是商业地产项目的开发,地理位置是营销成功的第一要素,而某广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信,由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好,如果开发商的希望值不高,交由一般的代理公司进行营销也不会很难,但如果开发商的希望值更高,希望本来很好的项目能产生超值的回报,则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作,则会取得超值的回报,也就是说,在众多的营销公司或营销团队中,就看准能做得更好,做得更快了。项目很好,一般的代理公司或团队都有可能做得成功,但是由于项目的基本条件较好,营销的要求就越多,希望的回报附加值就越高,没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为,项目的营销合作对象,不是取决于公司的大小,也不是取决于合作公司营销项目的多少,而是在于用什么人来营销,在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目,从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中,无一不是以决定用什么人来营销取胜的。我们这支队伍,是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人,长期从事开发商的商业地产营销工作(祥见团队介绍),成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为,商业地产的营销大多是大同小异的,唯一不同的是谁的经验更多(不会走弯路),谁的方法最多(出奇制胜),谁的资源更广(客户源庞大)和谁的团队建设更有凝聚力和向心力(目标管理)。我们 一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次,营销的执行方案比如,项目定位、楼层定位、功能划分、区域划分、包装策划、推广策划、销售策划等等在此暂不必作详细的方案,我们要表述的是:项目的的营销方针和政策。二、项目的营销方针方针政策对头了,营销工作就会一帆风顺,如果方针政策出现偏差或错误,就会给营销工作走诸多弯路,导致营销失败。所以,在进行项目营销时,必须制定好营销的方针政策,我们认为:某商业广场的营销必须遵循以下几个方针:1、项目定位和商业定位项目定位:城市CTMALL商业定位:负三层:停车场负二层:超市          负一层:流行前线          首  层:品牌名店         二层三层:百货公司         四层:数码城、小型家电城         五层:美食城、中餐厅         六层:电影城、娱乐城         七层:会所以上定位可根据所需这面积作小范围调整和点缀。2、定单开发:所谓定单开发,就是与合作伙伴谈妥合作条件之后再进行项目的设计与建设。这种办法因为有合作伙伴的加盟,有利于提高知名度,有利于项目建设的顺利进行。比如我们在与电影院线合作时,引进有名的国际电影院线,有利于我们在项目推广中提高知名度,提升品牌附加值,而且会根据电影院线建筑结构的要求进行设计和施工,不会在施工之后再返工或修改,避免不必要的建筑成本。再且,由于要求合作伙伴下一定的开发定金,就会与合作伙伴形成捆绑式开发,风险共担,促使合作伙伴与我们竭心全力把项目开发建设好。我们计划定单开发的合作伙伴是:美国时代兄弟