房贷新品如何省.doc

房贷新品如何省息“节省利息支出”是很多银行在推出房贷新业务时主打的宣传口号。与传统的房贷产品相比较,新品房贷设计要复杂得多,它们是不是能真正达到“省息”的目的呢?我们不妨来做一些分析。下载论文网近一段时间以来,银行个人住房按揭市场上推出了不少新的产品和服务,“节省利息支出”是很多房贷新业务推出时的主打宣传口号。但是,与传统的房贷产品相比较,新品房贷设计要复杂得多,在房贷中也引入了不少新的概念,能否真正地达到“省息”的目的,让不少贷款人着实感到困扰。买”点”降利率 3月16日,深发展在全国范围内同步推出了该行的又一款创新房贷产品――点按揭。据深发展上海分行个人信贷部总经理朱巍介绍,“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用,所谓“点按揭”,是指客户预先支付一定费用,从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。通俗地说,客户支付一定的费用,就可以获得较低的贷款利率。其实,“点”的费用作为客户额外支出的成本,节省的利息就可以视为贷款人获得的收益,如果收益大于客户所付出的成本,那么对于贷款人来说,这一贷款形式毫无疑问就是“有利可图”的,可以真正发挥节息的作用。我们不妨来看一看实际的例子。朱巍介绍说,目前深发展对于一个“点”定为贷款金额的l%,每百万元贷款,其1点的定价为1万元。在个人按揭贷款业务中,目前确定的可买“点”数最高为点,主要适用于20~30年期的贷款;而针对10~20年期的贷款,其点数一般设在点。举个例子来说,客户刘先生希望申请50万元的住房按揭贷款,30年期,那么他最高可以购买的“点”数为点,需要支付7500元(500000×%)。在支付这样一笔费用之后,刘先生在银行进行贷款申请时,其他条件,如还款能力、信用记录、购买的房产符合相关的政策要求都满足的前提下,其适用的利率可以由5年期以上基准贷款利率的70%,即%×=%,最低下降至1~3年期贷款利率的70%,即%×=%。为了将点费纳入其中进行比较,我们可以理解为,在刘先生面前有两个方案可以供他来选择,一种方案是贷款50万元,其适用的利率为%;一种方案是贷款492500元(50万元扣除7500元的点费),适用的利率为%。前种方案以等额本息法计算,30年需要支付的利息总额为370393元,后一种方案同法需要支付的利息总计为336675元。相比之下,购买点费的方式可以节省出33718元的总利息支出。因此,购买点费的成本与收益相比,购买点费能够获得的收益还是大于它的成本,也就是说,买点的方式能够起到节省利息的支出。但是,需要指出的是,不同贷款人能够购买点数的多少并不相同,深发展主要根据贷款的年限来进行确定;同时,%是目前“点按揭”业务中可以获得的最低利率,并非所有的贷款人都适用于这一利率,银行也会根据贷款人的不同情况,给予不同的点数及利率优惠程度的定价方式。事实上,“点按揭”这种贷款方式,是将点费的方式与深发展自有的贷款特色产品“气球贷”相结合,并通过气球贷的使用,为客户提供了更低的利率。在以往的“气球贷”产品中,由于采用将一个较长的贷款期限拆分为若干个短的贷款期的组合的方式,使得长期贷款也可以享受到中短期贷款的利率,但是在央行出台个人商业住房贷款利率最多可以下浮30%之后。由于“气球贷”最大的利率下浮空间为基准利率的15%,因此“气球贷”在市场竞争中并不具备利率上的优势。通过支付“点费”的方式,贷款人实质上可以