房产中介新手入门.doc

+房东无视有保证金的独家委托,官司惨遭败诉。
案例回放:  
    200X年8月,某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。委托书中约定:李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业,售价为人民币280万元,委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构,均应向此中介公司支付合同约定的佣金,,委托期限为200X年8月16日至10月15日。该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元,如到期前未能将房产售出,李先生可以没收这笔保证金。
  几经努力,中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时,李先生却以种种理由拒绝缔约。中介公司经过了解发现,其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。眼看自己之前做的努力付诸东流,中介公司一怒之下将李先生告上法院。
  庭审中,李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算,实际成交房价仅220万元,相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万,完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。而对这种独家授权的形式,李先生表示仍不十分了解。
  经过审理后,法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权,限制了被告自由处分自己财产的权利,李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋,属于违约,理应承担相应的违约责任。
法务分析:
1、依据《中华人民共和国合同法》规定:合同自双方当事人签字时生效,双方应当认真遵守。提供格式合同的一方,加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
2、李先生签署了《限时独家销售委托书》,同时也收取了中介公司的3000元保证金,表明其对合同条款有充分的了解,双方均享有权利,承担义务,故此委托合同合法有效,双方均应受该合同的约束。
支招:
1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一,支付保证金的独家委托是有一定风险的,一般在行情上涨的期间,此运做模式比较多。
2、独家委托除上述案例外,其他常见情况还有因房价上涨,房东不满足当时委托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况,需要中介工作人员在日常工作中注意取证,比如录音电话或是催告函等。
3、独家委托,尤其是付保证金的,最好是方便看房的钥匙房,并且业主人况相对好的物业。
4、一旦发生上述案例情况,最好的办法是先通过沟通,如沟通无效再选择诉讼,以起到教育客户,规范市场的作用,也能提高业务人员开发独家委托的信心。
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woshizhongjie3 发表于搜房网- 上海业主论坛- 经纪人之家
不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉,房东为何不承担违约责任?
案例回放:
  200X年1月,陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告,并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理,就签订了委托合同。过了一个多月,陈先生一直没有接到中介公司的电话,也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况,询问是否做过广告、为什么没人来看房,中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱,故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交,即将陈先生告到法院,要求陈先生支付违约金。
   庭审中,陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐,并没有说要承担高额的违约责任;但中介公司接受委托后,没有提供任何居间服务,即要求承担高额违约金显失公平。
   经审理,法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同,该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位,依据合同法的规定,该条款应当是无效的,故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。
法务分析:
1、依据《中华人民共和国合同法》规定,提供格式合同的一方,加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后,没有为陈先生积极提供居间服务,在陈先生“违约”后,即要求其承担高额违约金,明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时,向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务,陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下,仍愿意签订独家出售委托,并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务(如做房源广告、向客户推荐看房等),有相关证据予以证明的情况下,陈先生应该承担违约责任。
支招:
1、一般情况下,对于不付保证金的独家委托,即使被业主自己或被其他中介公司卖掉,中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利,规定一些霸王条款,目的是为了锁定客户,垄断资源以及保护自己利益的一种方式,是特殊行业的特殊行为,一般不产生实际的法律意