凤城国际广场竞品及市场客户调查分析.ppt

凤城国际广场竞品及市场客户调查分析
2010-11-2
项目竞争市场分析
基于对市场大势分析研究,同时结合城市房地产的发展趋势、今后市场发展潜力的综合分析, 通过周边在售个案参照对比、市场客户需求调查等方面最终确定的本案产品定位是源于对市场、对产品的充分信心。
确定参照个案

根据项目所处区域圈定:凤凰世嘉、鹭港、新华1号、东旭花园、文苑凤凰城、梧桐大道
根据项目所售产品档次及推出时间圈定:凤凰世嘉、鹭港、东旭花园
根据项目竞争层面及可对比性圈定:鹭港、东旭花园、新华一号、万达广场
本方案选定参考个案:凤凰世嘉、鹭港、东旭花园、新华一号、万达广场。
为了能够更好的了解市场情况及本项目所处的情况,以下从13个方面详细分析我们的五个参考项目。

13个方面包括有:地理位置、基本信息、建筑类别、工程信息、产品信息、配套信息、价格信息、客户群体、蓄客及开盘时间、户型面积、营销推广、销售情况、项目分析。
1、地理位置:
鹭港未来城
路北区兴源道和翔云道之间,友谊路西侧,凤凰新城内
凤凰世嘉
路北区友谊路与兴源道交叉口西,毗邻唐山一中和凤凰新城总部基地处
新华1号
路北区学院路与新华道交叉口
万达广场
路南区长青楼,紧邻抗震纪念碑广场东面
东旭花园
路北区北新道和建设路交汇处,建设路南路78号
注解:从以上几个项目的区位来看,万达广场、新华1号及东旭花园处于唐山城区的老城区域,凤凰世家紧邻唐山富人区边界,鹭港未来城是在唐山未来发展的凤凰新城地段,可以说几个项目在地段方面各有不同,站在本项目的角度,都有一定的参考性及竞争性。我们的项目不但临近老城的富人区,也在凤凰新城的边缘,从区位和包装方面,就看我们走什么样的路线(从我司以前操盘的经验来看,同等价位下,市场更容易接受老城区的项目,因为无论周边生活配套、交通、市政配套等方面,相对来说比较完善。)
项目名称
占地面积
(m2)
建筑面积
(m2)
开工面积
(万m2)
容积率
物业类型
产权
凤凰世嘉
268398
560000
10

住宅、洋房、别墅
70年
新华1号
40791
180000
18

住宅、公寓、写字楼
70年
鹭港·未来城
572800
859200
42

住宅、公寓、别墅
70年
东旭花园
20900
105000
5
5
住宅、写字楼
70年
万达广场
210000
1000000
10

住宅、商业
70年
注解:从项目规模来说,凤凰世嘉、鹭港未来城、万达广场都有一定的优势,新华1号、东旭花园和我们的项目比较接近,所以我们要想在规模方面在市场占有一定的地位,可以说比较困难。
2、规模及基本信息
3、建筑类别
鹭港未来城
小高层、高层、住宅公寓、社区底商、别墅
凤凰世嘉
高层、小高层、多层、别墅
新华1号
高层城市综合体、住宅、公寓、精品商街
万达广场
高层住宅、购物中心商铺酒店写字楼
东旭花园
板式小高层高层住宅
注解:在产品类型方面,鹭港未来城、凤凰世嘉包含类型比较全面,市场接受度较高。万达广场因为包含大型商业,在生活便利方面有更多的优势。相对东旭花园来说,新华1号下面的沿街商业也能为项目增加一定的附加值。所以,在项目产品类型方面,最大优势的鹭港未来城和凤凰世嘉优势最大,万达广场次之,接着是新华1号、东旭花园。我们的项目在产品类型方面与新华1号比较接近。比东旭花园要好
4、工程信息
鹭港未来城
五期开发,总建筑面积130万平米,一期回迁房,二三期为高端产品,别墅、住宅公寓,社区底商等,大型公共中央水系,全精装准现房,二期在售,85%的工程已经封顶。11层、24层、26层
凤凰世嘉
分二期建设,一期7层、9层、16层,
新华1号
总建面18万平米,,两栋未动工
万达广场
总建筑面积:,其中购物中心21万平方米、、写字楼14万平方米、住宅38万平方米、、,楼层32层、34层,停车位2000个;一期开工面积10万平米,正在起主体.
东旭花园
总共一期开发4栋23层,1栋11层,1栋4层,总建面105015平米,总户数396 .目前项目工程正在做装修.
注解:在工程方面,此五个项目基本都有现房、准现房、已开工楼座等。我们的项目目前未动工,在交房日期方面会有一定的劣势,但也可以说我们可以从这几个项目中吸取更多的有利经验,并避免弯路。可以说,我们的项目现在操作的空间更大。比如