地产企业拿地的16种方式.pptx

地产企业拿地的十六种模式时间:2018年10月主讲人:PANY01招、拍、挂02创造招、拍、挂03购买转让土地(项目)PANY09先投资再合并后转质10投资新公司,PANY13让产分股与让产赎股14合作建房(一)15合作建房(二)16委托代建?我们常见的拿地方式有哪几种一、招、拍、挂问题一土地闲置费问题:国税函【2010】220号:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。问题二考虑拿地的主体问题:例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。二、创造招、拍、挂总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。第一步:国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)第二步:国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。第三步:如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。即不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府)的情况。 例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业买方直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。卖方:三、购买转让土地(项目)1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。万科拿地多是股权模式。2、标的企业(在竞标,拍卖的活动中符合竞标条件的企业的通称)未来的税务检查风险。例如,该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税)4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司100%股权,该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问题。卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)买方:税负较重,风险较大。四、购买股权