曲靖金麟湾高尔夫别墅营销策略汇报.ppt

曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿
属性:城市别墅,湾区高尔夫,坡地近水别墅
形态:西班牙风格,亲水独栋,创新围院联排.
规模:总建筑面积近11万平米纯别墅社区
形象:高调入市,已建立滇东高端豪宅第一印象.
前提——“天生丽质贵胄天下”
目标——”名利双收”
“利”—高利润
——整盘销售额拔升:;
——理想的销售速度;
——资金快速回笼/利润最大化/持续旺销
“名”—品牌
——项目绝对市场影响力;
——无可比拟,难以复制超越
——敏大品牌升华/品牌价值及持续影响力
使“金麟湾”这样一个被赋予很大期望的项目,成为云南乃至全中国最耀眼的地产明星,是我们的终极目标。
本次汇报内容
市场环境
曲靖城市经济特征
曲靖地产市场整体趋势
项目影响相关政策
产品研究
户型评价及卖点提炼
物业附加值建议
营销策略要点
启动区设定
价格策略
卖场策略
作为云南省的第二经济重镇,曲靖近年来经济增长快速,为房地产市场高速发展打下了坚实基础
2001年-2006年曲靖市历年GDP与固定资产投资情况
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
曲靖市历年人均GDP发展状况
%以上,2004年城市超过玉溪,越居全省第二.
曲靖市人均GDP保持高速增长,近年来增长速度均超过10%,而且增速不断加快;
2006年曲靖占云南GDP比例
城市经济特征
曲靖产业结构中二次产业GDP贡献巨大,能源、烟草、水电等支柱产业核心地位突出,产生了大量的有支付力人群,尤其资源型行业近年的大势催生了大批富有阶级.
曲靖市历年产业结构状况
曲靖二次产业比例较重,发展较快,三次产业不发达。
曲靖产业基础相对其他大城市总体较落后,主要依靠能源、烟草、水电等几个支柱产业.
城市经济特征
根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析,曲靖房地产市场具有较大发展空间
恩格尔系数与住房支出比重
我国城镇居民“住房支出比重”在10%左右,发达国家一般达到25%。
曲靖市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调,住房支出比重偏低是我国长期存在的问题,尽管住房绝对数和相对数都有所增加,但与发达地区同期比,曲靖市的住房消费还有提升空间。
城镇居民人均住房面积
曲靖市2005年城镇居民人均住宅建筑面积19平方米。
发达国家的经验表明,在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求,房地产市场仍有较大的发展空间。
城市地产趋势
受云南整体房地产大势影响,2004年以来曲靖房地产投资与销售大幅度上升,进入爆发式增长期,整体呈现供需两旺的现状
房地产开发增长
城市地产趋势
曲靖定位工业强市和珠江源大城市战略,其工业化和城镇化将迎来一个快速发展的时期。随着曲靖经济的增长,住房成为近年的消费热点和重点,为房地产市场健康发展提供了持久动力。曲靖建设主管部门力推住房制度改革,住宅市场化、商品化趋势逐渐确立,房地产市场潜力极大,房地产业已成为曲靖市的优势产业之一。
曲靖市近年城镇竣工住宅面积统计表
中心城区房地产开发、销售情况统计表
2005年,曲靖全市社会固定资产投资完成227亿元,其中房地产投资完成13亿,%,%%的水平,反映出房地产投资尚不存在过热的问题。
曲靖住房年需求分析量130万平米,而商品房年供应量只有几十万平米,需求远大于供应,但价格却一直处于一个比较低的水平。
2001年至2005年房价涨幅比较缓慢,影响房价的主要原因是巨量自建房的供应。
房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致,相比昆明其他城市曲靖市场处于良性健康的发展状态
发展中国家房价收入比与房地产市场发展


房价收入比合理范围;房地产发展平稳
房价收入比偏低,房价片低,需求增加
房价收入比偏高,房价偏高,需求减少
房价收入比


市场供给
市场供给
市场需求
市场需求

房价收入比
2002~2005年曲靖人均支配收入与房价
2005年,我方米商品房平均房价排名,昆明房价排16位,与同在西南板块的成都相比,昆明的商品房的均价略高于成都约259元,在全
一般研究认为,-,而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快,房价收入比发达国家大,-
城市地产趋势
曲靖人对于居住品质具有较高的追求,再次置业比例高达49%,居住改善型的中高端物业具有