南京广成—岛中别墅二00六年营销策划工作方案.ppt

广成—岛中别墅二00六年营销策划工作方案
目录
一、目前待售房源

二、整体工作目标

三、为达到工作目标的整体策略

四、为达到工作目标的费用预算

五、营销策略的具体执行

六、我司执行的其他辅助工作

七、案名及广告推广
一、目前待售房源
二、整体工作目标
1、销售目标
按目前房源情况看,预计全部销售目标是约9000 万。目前, 05年底动工,现已建设到2层,预计年底完工。预售许可证已拿到,项目销售还未启动。预计从04 月份起,可完成万的成交额, 目标销售套数套。
2、有效客源目标
我司建议从4—10月份起,通过多通道的整合社会资源,使有效客源达到40组左右,做到物业销售有的放矢。
三、为达到工作目标的整体策略
为达到营销策划工作计划,经我司项目组相关成员讨论,一致认为可以通过以下五个方面来促进工作目标的实现。

1、定价策略:确定叠加别墅的底价,解决客户成交考虑的价格底限。
2、包装调整:建议在恰当时间,对现场及样板间进行包装,促进销售。

3、媒体促销:整合具有针对性的宣传渠道,解决有效客源问题。
4、活动促销:活动所聚集的人气,形成挤压营销氛围,促进准业主成交。
5、现场销售:针对现场销售人员进行培训,提升销售人员的整体素质。
四、为达到全部目标的费用预算
按照目前市场实际情况,在售楼盘营销费用控制在2%—4%。全部的目标销售额约9000万,因此,营销费用预算最多为360万。
五、营销策略的具体执行
定价策略
1、产品定价:
叠加别墅78万起,中心岛景观别墅200-300万/栋。
2、团购让利
通过对推介活动的组织,针对一批准客户给予(1-4)点的团购优惠。
目的:通过部分让利促销,促进团购成交。
备注:让利的执行时间,针对产品不重叠,避免让利幅度空间增大。
包装调整
A、销售现场包装
B、户外大牌包装
C、售楼处包装

D、样板间的包装
目的:完善现场环境,渲染气氛,营造良好的销售氛围
我司可提供建议,由广告公司执行。
A、销售现场包装
景观、道路、现场渲染(道旗、横幅、导视牌等),参考路线的设置等需在开盘完成。
B、户外大牌包装(略)
C、售楼处包装(略)
D、样板间的包装
对于别墅类高端产品,样板房的魅力作用,是其他营销模式不可替代的。这种引导可以更直观的展示产品的功能,特色和性价比。
样板间的装饰费用,可在样板间的销售后回本,更可能营利。
样板间的装饰时间,应在06年7-8月完成。