下半年营销执行报告市场分析竞争分析项目分析目标分解执行策略销售执行方案报告思路*目标回顾2010年国际湾寓完成100%销售率目标分析:下半年完成181套住宅12套商业销售户型面积总套数百分比已售剩余套数单房35~%2574一房两厅52~%59两房两厅50~%1654一房两厅复式(可改两房)55~%%%54(包括10层成交的三套)181商铺A栋商铺:~:123~%40%0044商铺B栋商铺:88~92住宅:123~1586650%60%0066商铺C栋商铺:%,截止7月1日,销售了54套,销售率达23%,剩余181套。住宅存量分析:单房单房是存量主力,总价低、户型稀缺,有项目自身品质和园林优势一房(复式)单位属于片项目及片区内的稀缺户型一房复式两房现金牛要利用单房走量形成热销口碑,带来上门量。两房由于总价高、实用率低,消化速度慢。明星产品创新及稀缺两房产品竞争力弱,需要资源的倾斜培育,重点突破。婴儿面积35~%已售25剩余套数74面积50~%已售16剩余套数54面积55~%已售7剩余套数38单房套数多,两房所占的面积大,均为本项目消化重点。政策环境变化政策分析小结:风险与机遇并存。新政后,成交量大幅度下跌,客户观望严重。“认房又认贷”政策将严厉执行,提高了购房门槛及成本,影响的范围相当大,观望气氛愈加浓烈。限制异地购房将减少投资性需求,进一步带动自住客的观望情绪。特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息,给宝安房地产市场带来机会。前海中心规划落地,更多资金、政策、人口向此聚拢,带给购房者对片区未来的良好预期,规划利好对宝安片区乃至本项目有一定的辐射。风险机遇VS详情见附件市场变化:新政后,成交量大幅度下跌,客户观望严重,部分楼盘采取打折优惠促进销售,少量开发商开始降低对价格的预期或降价。与07年相比,市场的博弈将使政策的调控期延长,本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远。*市场分析小结:市场进入长期的调控期,市场逐渐下行,并存在降价的风险详情见附件
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