中原地产-三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告.ppt

三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告
第一部分基于创新基础上的边界理论
动与静的相对性
> 远看,它是静止的
> 近看,它是运动的
因为,我们看到的是整体
因为,我们看到的是细部
长与短的相对性
> 粗看,两者的长度不同
> 细看,两者的长度一致
因为,我们选用立体参照系
因为,我们选用平面参照系
天下皆知美之为美,斯恶已。皆知善之为善,斯不善已。故有无相生,难易相成,长短相形,高下相盈,音声相和,前后相随。恒也。
——老子《道经》第二篇
注解:
有和无在相互对立中得以产生,难和易在相互对应中得以形成,长和短在相互比较中得以显现,高和下在相互依赖中得以存在,音和声在相互应和中得以区分,前和后在相互对比中得以出现。
本质:
说明一切事物都有自己的对立面,失去其中的一方,另一方也就随之失去。相互对立又相互依存是事物存在的普遍形式。
任何有意义的研究都是以特定的时间、条件为转移的,即:有边界性。
边界的上限就是事物之长,
边界的下限则是事物之短。
边界理论的意义就在于寻求边界上、下限之间的相对平衡点。
这个平衡点就是事物的个性,即区别于他物的唯一性。
个性实现的核心问题
边界理论——基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论
资源
区位
规划
…
核心优势
项目之长
项目
个性提练
唯一性
目标
限制
规划
条件
…
短板效应
项目之短
边界理论的运用
基于个性实现的整体发展战略
整体发展战略
基于解决核心问题的战略途径1
基于解决核心问题的战略途径2
基于解决核心问题的战略途径…
项目
整体定位
形象定位
客户定位
产品定位
战略定位
项目启动策略
战略举措的实施途径1
战略举措的实施途径2
战略举措的实施途径…
物业发展建议
物业
发展建议
边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性
产品共性
产品个性
实现产品的基本价值
实现产品的差异化价值
后期营销的卖点
一脉相承
顾问工作的价值
寻找并发现项目区别于其他项目的个性,即唯一性
在产品个性的打造方面,建立与其他产品的区隔,从而实现产品的差异化价值
第二部分三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告
项目背景介绍
铁炉港
N
C9-6
C9-7
C9-8
C9-9
C9-11
C9-10
山体
18洞高尔夫
七星级酒店群
国际游艇港
定位:具备唯一性的国家海岸
核心功能:拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港
区域现状:不成熟,陌生感强
初步成熟时间:2012~2015年
区域概况
项目概况
资源属性:18洞高尔夫(G)、一线内海及游艇(S)、山景(M)
住宅占地881亩,高尔夫1331亩,,限高9米
基于边界理论下的项目个性提练
项目之长——核心优势
项目之短——短板效应
资源属性

区位定位
具备唯一性的国家海岸
区域功能
亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港
规划属性
中等规模的低密度纯别墅社区
区域现状
新兴国际湾区、陌生感强,区域初步成熟需要3~5年的时间,即2012~2015年
资金压力
开发商控制成本,快速回现
入市时间
别墅、高尔夫2011年强行入市
开发商目标
控制成本的前提下,实现利润最大化
相对私密
基于强势资源共享下的相对私密性
项目个性提练
私享
基于区域属性及资源属性的唯一性
高端
基于区域规划定位及产品属性
相对私密
基于强势资源共享下的相对私密性
成本控制下的高溢价快销产品
基于短板效应下的市场导向产品