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凤凰城企划-媒体富仕棋园产品宣传策略一、入市时机和销售阶段分析商机如战机,关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机,对于楼盘的销售成功与否,有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点,又应尊重房地产市场的各种规律。富仕棋园(一期)的销售工作,从上市推广到销售完成,大致需要一年的时间。这段时间可以分为以下几个阶段:(一)形象推广和内部认购期;(二)开盘期;(三)强销期;(四)续销期—盘中保温期;(五)收盘期—盘尾冲刺期。上海房地产市场的变化情况,从一年四个季度来看,春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房产销售的黄金季节,而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月则相对是房产销售的淡季。根据上述情况,富仕棋园的销售工作做如下的安排:1、今年的七、八月作为该案的形象推广和内部认购时期。2、九月份为该案的开盘时期,即主题推广期。3、十、十一、十二月三个月作为该案的强销期。4、来年的一、二、三月为该案的续销期,即盘中保温期。5、四、五、六月作为尾盘冲刺期。利用春季售房的好时机,在保温期调整的基础上,作最后冲刺,使楼盘的销售有一个完美的结局。好鸟~2005年1月20日12:22二、营销推广费用预算方案(一)广告总金额:3300元/M2*59578M2*%=(二)资金配比安排根据销售的情况,选择恰当时机投放及投放时间广告,达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下:1、全部制作费用占总金额的25%,共计737,。(具体包括两处售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、精神堡垒、各种效果图、工地围墙、户外广告等2、媒体推广费用占总金额的60%,共计1,769,;主要为平面及CF。媒体推广总费用在销售推广阶段中的比例:1)形象推广和内部认购期推广费用占10%,;2)主题推广期推广费用占20%,)推广强销期推广费用占40%,;4)推广保温期推广费用占20%,;5)尾盘冲刺期推广费用占10%,。3、SP活动及公关费用占总金额的15%,共计442,。针对不同的推广阶段策划实施不同主题的SP活动,与项目核心主题与销售进程充分结合,发挥整合策略的最大效应并协调统一。整个销售推广过程将举办3—5个主题SP活动。好鸟~2005年1月20日12:23三、媒体、SP活动整和策略方案媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径,也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售,在销售的不同阶段,开展不同SP活动,能够拉动人气,起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合,则能够更大的发挥两者的效用,从而利于销售。(一)前期项目准备期2001年7月1日前完成如下工作:A、现场包装;B、售楼处装修;C、环境施工;D、案前作业;E、企划设计;F、项目主题公关。(二)启动形象推广和内部认购期1、七月进入项目形象推广和内部认购阶段,具体如下:时间长度:两个月主题:将本案核心概念--和谐生活社区--及地位迅速建立起来,制造富仕棋风。目的:以扩大品牌知名度及信任度,拉升品牌形象,达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约。配合:举行第一次主题SP活动;注:在具体实施时我司会有详尽的方案提出。2、八月底前完成内部认购期和形象主题推广工作,同时将本案进行预热,以保证强销期的热销。l媒体策动定位:1、围绕预售前的SP活动进行媒体炒作,主题定位为:“富仕棋园—20万平方米-人文社区-公园社区”横空出世2、品牌资源整合--充分利用“好世樱园”已有的品牌效应,提高富仕棋园知名度和信任度。l媒体选择:《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告广告预算费用:7月:《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告()8月:《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告()广告费用合计::紧扣本期主题和目的,盛邀日本或上海的围棋名人及各界人士参加,拉开销售良好开始。注:对媒体的选用进行跟踪,为下面的媒体策动做资料,为失误处作及时调整。(三)主题推广期,即开盘期1、九月进入全面公开阶段,具体如下:现场销售正式开始启动,利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒。时间长度:开盘期期为一个月主题:将本案核心概念--和谐生活社区--及地位提升目的:放大品牌知名度及信任度,提高产品品质形象,争取更多的冲动型客户下定签约。配合:推广中举行主题SP活动注:在具体实施时我司会有详尽的方案提出。2、九月底完成主题推广期工作,鲜明主题的确立,为强销期项目卖点细化深入,带动销售跑量做保证。媒体策动定位:开盘期的气氛应该热烈,因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点,通过大面积系列行报纸广告来聚集人